Duda hipotecas "Timing de liquidez"

Ragde050 #1 May '23

Buenas mediavideros. Quería haceros una consulta, ya que no logro aclararla con google, y es simplemente de cuanto dinero disponer en "líquido" para formalizar una hipoteca, en la que me dan el 100% (soy funcionario).

Para una casa en la que se debe formalizar un arras (del 10-15%)... La duda exactamente es, si tengo que disponer de ese 15%, + el 10%-15% (gastos asociados)... ¿o... simplemente solo me haría falta tener disponible el arras del 10-15%, ya que los gastos me los podría luego deducir de lo que me sobre al descontarme lo que di por adelantado?

Osea... aún teniendo el 100% de la hipoteca, ¿sí o sí necesito tener arras + gastos asociados por adelantado? ¿O el banco puede cobrárselos luego de firmar la hipoteca, una vez me devuelvan el arras?

Gracias!!!

allmy #2 May '23 CSI

Las arras hay que pagarlas antes así que si.
También tienes que pagar los impuestos que normalmente no son financiables.

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Aura- #3 May '23 Manitas de cerdo

Tienes que tener lo correspondiente a las arras + IVA/ITP + notario y demás gastos.

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dexis #4 May '23 Diamond hands

Va tocando un subforo de vivienda

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wOlvERyN #5 May '23

¿En qué banco te dan 100% siendo funcionario?

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Ragde050 #6 May '23

#5 ING y Caja7

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Ragde050 #7 May '23

Entonces, para una hipoteca 150K, ¿de cuanto dinero debo disponer por adelantado, se de arras tengo que palmar un 15%? (Teniendo en cuenta que me dan un 100%)

Gracias chavales!

GamA #8 May '23

¿Un 15% de arras? La virgen, yo di el 1.5%...

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Ragde050 #9 May '23

#8 Ya ves tio... y llorándoles, porque la constructora pedía un 20%.

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GamA #10 May '23

#9 ¿Imagino que es sobre plano o algo así, no? Mi casa la compré cuando era ya una vez construida, imagino que vendrá de ahí la diferencia.

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Ragde050 #11 May '23

#10 Si sobre plano.

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Aura- #12 May '23 Manitas de cerdo

#11 Pero la hipoteca no te la van a dar hasta que te den el piso, o te hacen una hipoteca puente?

No te aconsejo nada pillar el 100%, te van a poner un diferencial más alto y encima tienes 2 años para ir quitándote cuotas, es palmar pasta por gusto

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Ragde050 #13 May '23

#12 Claro, es que realmente, si estoy pagando un 15% de arras, me puedo hipotecar al 90% que igualmente me sobraría un 5% cuando pagara el piso no?

Pero la duda realmente es, si por ejemplo, con 30K de liquidez, puedo asumir la apertura de esta hipoteca, teniendo en cuenta que de esos 30K, 22.500 se me irían en el arras al pedirme el 15%.

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Dralions #14 May '23 Penitente

Por favor, deja de decir EL arras y te podremos ayudar mejor.

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Aura- #15 May '23 Manitas de cerdo

#13 A ver, creo que tienes un lío importante, en las arras te piden la entrada, que suele ser un 20%, en un primer pago sueles pagar el 10% y luego el otro 10% en cuotas durante la construcción.
Y luego a la hora de formalizar la hipoteca tienes que pagar el 80% restante + IVA del 10% + notario y todo eso.

Antes de firmar nada entérate bien del tema que parece que tienes un cacao importante

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Ragde050 #16 May '23

#15 Si no es ningún lío. Es simplemente saber cuanto tengo que disponer de liquidez POR ADELANTADO para formalizar la hipoteca teniendo en cuenta 2 variables: me dan el 100%, la casa cuesta 150K y en arras palmo el 15%.

En el caso del contrato de arras, no pago en cuotas, simplemente pago un 15%, y me reservan la vivienda hasta que formalice hipoteca y pague el restante.

Ragde050 #17 May '23

#2

#2allmy:
Las arras hay que pagarlas antes así que si.
También tienes que pagar los impuestos que normalmente no son financiables.

Sin liarlo más, creo que aquí está la respuesta. Necesito sí o sí en mi caso esos 22.5K por adelantado, más el 8-10% de provisión que pide el banco para gastos, por lo que aprox unos 38K para formalizar la operación en total.

2 respuestas

Aura- #18 May '23 Manitas de cerdo

#17 Para que te hagas una idea (redondeando)

Lo que pagué yo
PRECIO VIVIENDA 164.000 EUR

5.000 EUR formalizacion reserva
25.500 € EUR, inmediato.

(Esto es, 35.500 EUR de reserva)

11.000 EUR, durante la construcción.

(Esto es, 46.500 EUR del 20% del total + su iva correspondiente)

14.000 EUR IVA.

(Esto es, 59.500 EUR de adelanto antes de la entrega del piso + lo que me costó el notario, gestoría y tal que no me acuerdo ya)

Así que te diría que tienes que tener mas o menos eso.

Tolomeos #19 May '23

#17 has hecho el cálculo de cuanto te van a sablar con el interés de la hipoteca? Te puedes llevar una buena sorpresa.

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Flamazares #20 May '23

Pero las arras se pagan a cuenta del precio de compraventa, por lo que si el banco te financia el 100% de dicho precio, solo tienes que adelantarlas pero no las metas en el cómputo de la necesidad de liquidez.

Por ejemplo si la casa tiene un precio de 100K y pagas 10K de arras, y luego el banco te financia el 100% del precio de compraventa, en el momento de la firma tendrás que poner 90K y el banco te estará dando 100K de financiación, por lo que esos 10K restantes (correspondientes a las arras) puedes aplicarlos a IVA o ITP, gastos de registro y notaría, etc...

En tu caso, si pones 22.5K de arras, en el momento de la firma te quedarán por pagar 122.5K, pero el banco -según comentas- está dispuesto a poner encima de la mesa los 150K. Pues entonces, los 22.5K que hay de diferencia entre lo que falta por poner y lo que el banco te financia, puedes aplicarlo al IVA (que son 15K), gastos de notaría, inscripción en el registro, etc. Con esos 22.5K "sobrantes" deberías tener suficiente para cubrir todos estos gastos vinculados a la compraventa, por lo que no tendrás problema alguno de liquidez. Incluso te sobra para algún mueble.

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Ragde050 #21 May '23

#20 Para las arras recupero ese 15%, que se resta del valor total del inmueble, pero igualmente según me comentan otros compis que ya han comprado, ese porcentaje no lo recupero hasta que la operación esta hecha. Por tanto, sí o sí necesito ese 15% (arras) + 10% (gastos) por adelantado, independientemente de que una vez se haga la operación, recupere lo del arras.

¿No es así?

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Ragde050 #22 May '23

#19 En mi caso cogeré variable. Y sí, mientras estén los tipos altos, es lo que toca. Cuando vuelvan a bajar, pues pagaré menos.

Flamazares #23 May '23

#21 tienes que hablarlo con tu banco y exponerles la situación, ellos te sabrán orientar.

En principio, el apoderado del banco irá a la firma de la compraventa con un cheque de 122.5K (que es lo que falta por pagar de tu inmueble) para dárselo al representante de la promotora. Los otros 22.5K puedes pedir que te los ingresen en tu cuenta a la vista en ese mismo momento.

El mismo día de la escritura tendrás que encargar a una gestoría que te liquide el IVA y haga las gestiones con el registro, pague al notario, etc, para lo que deberás hacerle una provisión de fondos. Estos fondos los puedes sacar de la cuenta corriente donde el banco te ha ingresado los 22.5K sobrantes.

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