El hilo de las hipotecas

#7025 Depende, si has encontrado lo que estabas buscando y te dan un interés razonable y no quieres seguir más de alquiler pues puede ser interesante. Al final hay que mirar la tarifa que te cobran y hacer números.

los bancos de aquí ofrecen hipotecas para comprar fuera de españa?

#7030 vamos que jodido si o si. La antigüedad es realmente tan importante mientras demuestres empleo estable durante los ultimos que se yo 15 años y con buenos sueldos? Conllevaría no dar hipoteca o que las condiciones sean peores? Es probable que podamos aportar hasta un 50% del precio de la vivienda.

A una mala firmaría como no residente aunque me apliquen ese 0.4 % mas, los sueldos de aqui compensarían imagino y luego igual puedo cambiarla a residente cuando vuelva.

Hola, vengo a aportar una opción que quizá ya se haya mencionado, pero al no verla a primera vista, os la expongo.

Existe la subrogación en la hipoteca del constructor .
Como se puede deducir, trata de que nosotras, como hipotecadas, sustituimos al constructor en la hipoteca que a él (con obvias ventajas), le concedieron al primero. No todos los constructores la tienen, pero sí una inmensa mayoría.
Puede suceder que sobre nuestro predio la hipoteca de aquel ya haya sido cancelada, lo que no suele ser relevante, pues el banco tendrá a bien extendernos la oferta. En realidad, se trata de un negocio promotora-banco o promotora-constructura-banco.
Les interesa vender e hipotecar las máximas viviendas posibles de la promoción, en detrimento de que las hipotecas ex novo y externas (las que vamos a buscar nosotros a los bancos), pudieran ser más rentables que las mencionadas.
Hablamos de que tranquilamente, el banco puede estar llevándose 30-40-50 hipotecas de golpe.
Las ventajas son:

1. Menor ahorro aportado: pedirán un 10% del precio de tasación, que será muy cercano al de mercado con IVA.
2. El banco ya tiene las tasaciones: no habremos de pagarla ni esperarla.
3. El tipo de interés de partida (pensando en que contratemos fijo, pues a variable ya no es buena opción), es sustancialmente más bajo que el de mercado común.
4. El certificado de calificación energética A, propio de muchas obras nuevas bonifica ya de un 0,10 a 0,20 el tipo de interés.
5. No solemos necesitar seguro de vida o amortización, pues existe una bonificación máxima (de 1,10 a 1,20 sobre el interés base), que ya cubrimos llevando una nómina, con el seguro de hogar, la calificación energética y en muchos casos, con una tarjeta de crédito sin intereses.
6. (Para mí esto es una ventaja también): la directora del banco implicado ya habría firmado decenas de veces, con la promotora-constructora o con la constructora y con la promotora (pueden ser distintas, existiendo tres partes en la firma).
   Hablamos de que en 18-15 días puede tenerse firmada la hipoteca, y tanto porque hay un plazo legal de reflexión desde que nos decidimos en firme por el banco, antes del cual, no se puede firmar.
   7. No miran el perfil de ingresos, sólo que la cuota mensual no suponga un 40% de los ingresos mensuales de la unidad familiar. Aquí hago un inciso, aunque ya se habrá mencionado: los bancos nos ofrecen uno u otro interés, tanto base como bonificado, en función de nuestros ingresos mensuales. Suele existir buena condición a partir de los 3.500 si sois dos, o 1.800-2000 si sois uno.
   Bueno, en la subrogación no observan tal cuestión, el interés base será siempre el mismo, el ofrecido al constructor, que obviamente tuvo más fuerza de negociación que cualquier particular.

Ahora bien, existen como en todo, contras.

1. En la compra abonaremos el IVA, que siempre es un 10% sobre el precio del inmueble. La promotora nos dará el valor de mercado y el incremento con el IVA, siendo ésa última la que acabemos pagando en cada abono (reserva, arras, pago final-hipoteca).
   En segunda transmisión tenemos ITP (impuesto sobre transmisiones patrimoniales) que a menudo está bonificado (8-5-3%).
2. El registro (el acto por el cual se anota en el registro de la propiedad que el piso tiene propietarios y que ESTÁ HIPOTECADO, es sustancialmente más caro, hablando de unos mil a mil quinientos.
3. Idem sobre los gatos de gestoría y la atención en la notaría.
4. Existe un riesgo cierto y elevado de ocupación antes de que entremos a vivir. No soy de esas alarmosas con la ocupación en nuestro país, pero tengo que señalaros que, el riesgo de que así sea, especialmente si la constructora no contrata seguridad 24/7 hasta que la promoción esté morada en un alto porcentaje, es bastante más alto que en segunda mano.
   En la última hay vecinos moradores, lo que disuade cualquier intento de ocupación. Además he de recordaros que, si la vivienda está aún sin escriturar (podríamos haber pagado reserva + arras, pero aún no escriturar), se trata de ocupación, pasando a tener la vivienda por DOMICILIO de los ocupantes, lo que lo protege con INVIOLABILIDAD frente a los cuerpos y fuerzas de seguridad del Estado.
   Por contra, SI YA SOMOS MORADORES, se trata de un allanamiento de morada, lo que legítima a la policía para intervenir sin miramientos.

Sobre el encarecimiento de los gatos de registro y notaría y el IVA, debemos calcular si nos sale mejor que dar más entrada y seguramente, un interés más alto en segunda transmisión.
Sobre el riesgo de ocupación interesa no obsesionarse, preguntarle a la promotora sobre LA SEGURIDAD de la obra vacía y LAS GARANTÍAS y su RESPONSABILIDAD LEGAL si ocupan nuestro predio antes de escriturar. Recomiendo además, comprar en una promoción mayoritariamente ya vendida, o con buena proyección de venta en el futuro próximo, pues es la mayor garantía de no ocupación (pensemos que, una promoción difícil de vender tendrá viviendas vacías bastante tiempo, a la vez que ausencia de vecinos suficientes que puedan oír o ver a los asaltantes antes de la ocupación efectiva). Además, comprar una vivienda con al menos otra puerta en nuestro descansillo puede ser clave.
Si cuando escrituremos vamos a tardar semanas en entrar, recomiendo instalar un bombín de seguridad, pues casi todos entran por la puerta.
Recordad que es ilegal instalar una cámara que apunte al descansillo sin permiso de la comunidad de vecinos, que no va a estar ni constituida cuando escrituremos, pero es perfectamente legítimo el cambio de bombín, la instalación de alarmas o cualquier sistema de aviso al móvil sobre forzado de puerta (hay muchos en internet, sin necesidad de pagar a empresas de seguridad).
¿Qué hacer si compro en obra nueva, instalando un avisador al móvil de movimiento de puerta, me avisa y no soy yo? En mi opinión, ir inmediatamente al domicilio, CÁMARA EN MANO abriendo la puerta (a éste punto aún no pusieron otro bombín) y sacar a los potenciales ocupas a la fuerza, con cuidado de no provocar lesiones (brechas, fracturas de huesos, esguinces o cualquier daño que ruegue intervención quirúrgica, prótesis, escayolas o aparatos de corrección).
Ya os digo, no os emparanolléis, os doy estos "tips" para asegurar el éxito si es que compráis obra nueva.

Recordaros que la primera pregunta a resolver, más si vamos en pareja, es ¿para qué quiero comprar el inmueble?
Hay personas que sólo piensan en ahorrarse un alquiler, como si la entrada que se pide en la hipoteca, o los gastos asociados, no existiesen. Hay que saber el desembolso inicial al que nos enfrentamos y que a menudo supone años de alquiler. No compréis "chollos" para ahorraros el alquiler que posteriormente, difícilmente se venderán a más precio (pensad que tenéis que amortizar no sólo lo que os costó, si no lo que habéis pagado con la entrada, gastos e intereses). Ya habrán explicado el sistema francés, imagino.

Comprar un inmueble siempre será interesante si:

1. queremos vivir en él el total de años hipotecados;
2. somos jóvenes (30-40) y no queremos vivir en él tantos años, pero compramos un inmueble de no mucha antigüedad, fácilmente alquilable o vendible por precio considerable en el futuro.
   En ésta opción nos informamos sobre lo que es el apalancamiento, y a partir de qué año nos conviene rentabilizar el inmueble (teniendo en cuenta el dinero que efectivamente iremos desembolsando en la hipoteca).

Nunca será adecuado:

1. Estamos a la espera de una baratija que además nos pida reforma, si es que no necesitamos urgentemente hogar.
   Pensemos en las derramas, el precio y gasto de tiempo, salud y dinero de una reforma.
   Va a haber cuantiosos arquitectos que recomienden comprar segunda mano y reformar, argumentando poder conseguir más, por menos dinero. Es cierto, pero en una minoría de casos: aquellos en que el mercado inmobiliario de nuestra ciudad esté mega inflado y que el edificio en que esté la vivienda no vaya a tener derramas, o se prevean pocas y que además, tenga o vaya a tener una calificación energética aceptable, ahorrándonos futuras exigencias de reforma de ventanas o elementos similares por normativas europeas, a la hora de venderlo o alquilarlo.
   En el resto de casos, estaremos eligiendo una opción cortoplacista, tragándonos derramas y elementos estructurales bastante dudosos.
2. Pensamos simplemente en ahorrarnos un alquiler: aquí hay que hacer los cálculos teniendo en cuenta la entrada, los gatos asociados y la dinámica del sistema francés.

Y por favor, nunca penséis que amortizar anticipadamente la hipoteca, más allá de asegurarnos 0 penalización, es sólo "pagar" y ya. Debemos ir y pagar los gastos de registro para levantar la nota de hipoteca sobre el inmueble.

Un saludo ‍