Voy a desarrollar mi opinión.
Veo a mucha gente creyendo que va a ser así, y a mí me parece que en absoluto. Algunos incluso comparan la actualidad con la crisis del 2008 y la caída de precios posterior, cosa que no tiene mucho sentido. Aquí van mis argumentos, y creo que podemos sacar un debate interesante (especialmente de cara a los que estamos buscando comprar vivienda):
La vivienda lleva aumentando progresivamente de precio desde los años 80. La única anomalía fue tras el estallido de la crisis de 2008,, tras lo cuál el precio se hundió para posteriormente subir de forma progresiva a partir de 2014-15:
Sin embargo, esa anomalía se dio por una situación peculiar, y fue el hecho de que se construyó una morterada de obra nueva. La población en esa época crecía (la natalidad no estaba tan hundida como ahora, empezaba a llegar inmigración que, por entonces, parecía que comprarían más viviendas de las que finalmente compraron), la gente adquiría segundas viviendas, seguía desplazándose gente del pueblo a la ciudad, se tiraban edificios viejos y se construían otros sobre ellos, etc:
Hoy en día la cantidad de obra nueva que hay es ridícula, y no parece que vaya a haber mucho más. Por un lado, la población española está estancada (aunque sigue creciendo, lo hace discretamente). Por otro, las zonas deseadas de las ciudades (centro y zonas puntuales "clase media") están ya prácticamente llenas de edificios, sin apenas solares vacíos como sí se veían hasta hace 15 años. Todo lo que se podía edificar, ya está edificado. Lo que esto me indica es que la vivienda bien situada no va a dejar de subir de precio. Que la ciudad esté creciendo o vaya decayendo es irrelevante, en ambos casos, los centros y zonas en las que merece la pena vivir (seguridad, conexiones, servicios, etc) ya están edificados en su práctica totalidad. Si la población de la ciudad cae, la gente tenderá a concentrarse en la zona centro, y la pérdida será a expensas sobre todo de los barrios periféricos lumpenizados: esto es lo que se ha visto en ciudades como Bilbao, que han perdido 80k de habitantes en unos 40 años y, sin embargo, tienen centros rebosantes de vida. El precio de la vivienda en estas ciudades bajará en las zonas donde nadie quiere vivir, pero las zonas buenas sólo podrían sufrir algunas correcciones puntuales con descensos de precio discretos que a largo plazo no se mantendrán y tenderán a subir. Y creo que da igual que una ciudad pase de 90k a 50k: el centro y los buenos barrios seguirán igual, concentrando población, y serán los barrios de bloques obreros de nefasta calidad y menos seguridad en la calle los que quedarán desiertos y con pisos regalados. En ciudades en crecimiento, como Madrid, la situación es similar pero sin la bajada de la periferia: mientras la ciudad siga expandiéndose, los precios seguirán al alza en toda la ciudad, aunque evidentemente el aumento será mayor en el centro.
Por ello, creo que las modificaciones poblaciones no van a tener demasiado peso sobre el peso de la vivienda: siempre habrá un área tremendamente demandada donde el precio se mantendrá o subirá. En el extraño caso de que baje, no será mucho, y con el ajuste por la inflación, a largo plazo dudo que el comprador pierda dinero.
Además, según leo en las noticias, en España se están pagando a tocateja el 60% de viviendas (fuente). Evidentemente muchas las compran fondos inversores, europeos con dinero, etc; pero la realidad es que a día de hoy no parece que vaya a reventar el sistema. 2 de cada 3 viviendas que se levantan en este país se pagan al contado, y sólo en la otra se pide hipoteca. Que el que pide hipoteca sea el currito de a pie no afecta al sistema: la realidad es que las viviendas se compran sin problemas, por lo que no hay motivo para bajarles el precio por falta de demanda ante precios prohibitivos.
Luego está el tema del alquiler despampanante que tenemos. Hasta hace poco, fuera de Madrid o Barcelona podías alquilar pisos con menos de 20 años y aceptables por 350-450€. Yo mismo viví en una ciudad del norte de unos 250k de habitantes, en buena zona y un piso nuevo de una habitación con 50m2 + garaje + trastero por 450€. Hoy en día es impensable, ese mismo piso se alquila por 600€. Esto hace que, si tienes dinero para la entrada, comprar sea más rentable que alquilar. Una hipoteca a 30 años (a pesar de los tipos de interés locos que hay actualmente) te sale a menor cuota mensual que un alquiler (y, además, el alquiler irá subiendo con el tiempo, mientras que si firmas a tipo fijo, siempre sabrás lo que vas a pagar dentro de X años). Y esto sin contar liquidación.
También creo que el auge del teletrabajo puede suponer que mucha gente retorne a sus ciudades de origen, y, al teletrabajar, podrán establecerse en un sitio si lo desean: comprar vivienda puede ser una opción más interesante, sabiendo que además puedes vender cuanto te plazca.
El factor inflación suma: todo se va a seguir encareciendo con los años.
Y luego queda el factor cambio climático. Yo no tengo claro si es real o no, pero, en caso de serlo, las viviendas de la cornisa cantábrica pueden pegar un pelotazo de aquí a 20-25 años.
Por ende, en resumen, creo que el precio de la vivienda va a seguir subiendo en las zonas más demandadas (en ciudades como Madrid es una zona amplia como puede ser todo el anillo de la M30 y en ciudades como Coruña puede circunscribirse a unos barrios del centro, pero el concepto no cambia). En las zonas normales se mantendrá o tenderá a subir a menor ritmo. En las zonas donde nadie quiere vivir, el precio subirá si la ciudad está solicitada (Madrid, Barcelona, Valencia, Murcia...), se mantendrá o como mucho bajará un 5-15% en esta década si la ciudad está estancada (Gijón, Coruña), caerá en ciudades en declive que aún así tienen que ofrecer (Bilbao, Vigo, Granada) y caerá bruscamente en ciudades en declive donde no se atisba mucho futuro y que además están en áreas poco interesantes, como ciertas ciudades del interior.
