#271 En el primer párrafo no respondes en absoluto a mi pregunta. Supongo que con suelo liberalizado te refieres a que la situación por defecto de una parcela es como no urbanizable y para convertirla en urbanizable hay que justificar su cambio de uso, algo que ha sido el caso en España prácticamente siempre menos cuando ha estado vigente la LS98 de Aznar. Te puedo asegurar que este es el caso también en el Reino Unido (como puedes comprobar aquí - full disclosure, trabajé durante tres años en la compañía que gestiona este portal web). Ya no es que se considere si es urbanizable o no, es que he visto casos de pubs cerrados en medios de ciudades que el propietario quiere cambiar el tipo de uso para hacer apartamentos y durante años el council le deniega la aplicación (ej. The Flapper en Birmingham, a @pirobiro seguro que le suena). Te aseguro que el proceso es largo y costoso, y para grandes infraestructuras lleva años ya que hay que ir parcela por parcela y en el Reino Unido la mayoría del territorio rural está bastante fragmentado (ver proyectos como HS2, en el que el proceso de Compulsory Purchase Orders lleva años involucrando a varias compañías). Ignoro como está regulado el uso del suelo en Alemania, pero como mínimo necesitarás un "baugenehmigung", los cuales dependen de las autoridades locales (fuente), por lo que en Alemania tampoco puedes construir sin un permiso como tú dices.
Por lo tanto, tu correlación es absurda, ya que no existe, el país de Europa donde las casas son más comunes (Reino Unido) sí tiene leyes que regulan el uso del suelo. La razón por la que los españoles vivimos en piso responde principalmente, como ya he indicado, a factores demográficos e históricos, principalmente porque el "boom" de las ciudades se produjo en momentos históricos completamente distintos.
Fuente
Por ejemplo, Birmingham sufrió un gran boom durante la revolución industrial en los siglos XVIII y principios del XIX (fuente), cuando aún no existían las técnicas de construcción actuales ni mucho menos y sólo se podían construir casas, por tanto muchos barrios enteros son casas de esos siglos, casas que precisamente por las estrictas regulaciones de construcción no se pueden demoler. Verás que es mucho más común "reconstruir" por dentro estas casas para hacerlas pisos que demolerlas para hacer pisos modernos.
Sin embargo ciudades como Barcelona no verían su primer boom hasta finales del siglo XIX (Barcelona integró los municipios del ensanche en 1897) y, con la guerra, la gran expansión de las ciudades españolas no se produjo hasta la segunda mitad del siglo XX. Por lo tanto, no hace falta nada más que darse un paseo por las calles de Barcelona para darse cuenta de que la mayoría de edificios se construyeron en la segunda mitad del siglo XX, cuando las técnicas de construcción distaban mucho de las del siglo XVIII en el que se construyeron muchas de las casas inglesas que conforman estas ciudades.
Obviamente esto genera una cultura y una estructura de ciudad y por ello, aunque sea más eficiente a día de hoy construir edificios, mucha gente en el Reino Unido es reticente a vivir en los mismos ya que se asocian a un menor status social, algo que no sucede en España donde mucha gente ve un buen piso en buena zona como algo más deseable que una casa pequeña y estrecha al estilo inglés que te requiera usar el coche a diario. Amén que una ciudad inglesa está más preparada para ofrecer servicios más distribuidos geográficamente que una ciudad española donde la periferia tiene menor acceso a ciertos servicios (un ejemplo claro que llama la atención a cualquiera que va a estos países, es la diferencia en como se gestiona la recolección de residuos). Lo cual promociona que a día de hoy se sigan construyendo más casas en Reino Unido aunque cada vez hay un mayor incremento en la construcción de pisos.
El marco legal también afecta (ver fuente enlazada arriba), la ley de propiedad horizontal precisamente se crea para fomentar este tipo de vivienda al necesitarse en los 60 incrementar el número de viviendas en las zonas urbanas.
"Leasehold", como su propio nombre indica, significa que tu propiedad está atada a un alquiler (lease), que de media suele durar unos 100 años. Es decir, que tú pagas 200K libras por ejemplo, y eso te da el derecho a esa propiedad durante 100 años (con limitaciones, lo mismo no puedes hacer obras), pero después todos los derechos de la propiedad vuelven al propietario del terreno (free holder) salvo que decida extenderse (bastante bien explicado todo esto en la web del gobierno británico). Existen otros modelos legales para comprar un piso (ej. cooperativas, shares, etc...) pero son muchísimo menos comunes y aún así no comparables con la LPH española.
¿Conclusión? Como ya he señalado la vivienda social no es una solución mágica y exige de una cuidadosa gestión, pero es una herramienta que permitiría a las administraciones cierto margen de actuación, herramienta que en España es inexistente en comparación con otros países europeos. La "liberalización del suelo" no es que no sea una solución mágica tampoco (que es obvio que no lo es), es que directamente carece de ningún tipo de sentido y equiparación en otros países europeos y la única realidad de que este mantra lo repitáis alguno es porque os lo han metido en la cabeza sin ningún tipo de evidencia aquellos que quieren enriquecerse con otro boom urbanístico.
