Os dejo una reflexión y fundamentación jurídica de por qué el Impuesto sobre Actos Jurídico Documentados en la suscripción de un préstamo/crédito con garantía real hipotecaria entre prestamista (banco) y prestatario (cliente) debe ser soportando no por uno u otro en su totalidad, sino que debe ser compartido conforme al espíritu (intención) de la norma.
El Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (en lo sucesivo, LADJ), en su artículo 29 relativo al sujeto pasivo del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, dispone:
Será sujeto pasivo el adquirente del bien o derecho y, en su defecto, las personas que insten o soliciten los documentos notariales, o aquellos en cuyo interés se expidan.
Por su parte, el Real Decreto 828/1995, de 29 de mayo, por el que se aprueba el Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, establece en su artículo 34 lo siguiente:
Estará obligado al pago del impuesto a título de contribuyente, y cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes en contrario:
(...)
d) En la constitución de préstamos de cualquier naturaleza, el prestatario.
Desde 1998, la Sala Tercera de lo Contencioso del Tribunal Supremo venía asentando doctrina consolidada que establecía que en la constitución de hipotecas, el sujeto pasivo era el cliente, y no el banco, en su condición de prestatario. Dicha doctrina fue adoptada igualmente por la Sala Primera de lo Civil del Tribunal Supremo.
Sin embargo, la Sección Segunda de la Sala de lo Contencioso dictó una sentencia contraria a dicha doctrina, por estimar que, conforme a lo dispuesto en la norma con rango legal, es el banco la parte beneficiada e interesada en que se constituya la hipoteca, pues al fin y al cabo es una garantía para el banco frente al impago del cliente.
Finalmente y como supongo todos sabemos, se reunió el Pleno de la Sala Tercera ante tal contradicción de la doctrina consolidada, razón más que suficiente conforme a la ley, para su convocatoria. Los Juzgados y Tribunales de menor orden jurisdiccional pueden, y de hecho lo hacen, dictar sentencias contradictorias entre sí, por lo que la figura del recurso cobra esencial importancia y que, en última instancia, decidirá nuestra corte suprema (el TS) en recurso de casación (de la doctrina). Pero el Tribunal Supremo debe seguir su propia jurisprudencia, a menos que se debata en pleno si corresponde un cambio jurisprudencial. Se confirmó la doctrina y el Gobierno sacó un Decreto, no hay mucho más que decir.
Pero, es efectivamente el banco el único beneficiado y el interesado en que se constituya la hipoteca sobre el bien inmueble como garantía frente al hipotético impago del cliente en el futuro?
Aquí entra en juego el tipo de interés. Cualquier inversión que uno realice lo hará precisamente para obtener un beneficio de ello. Nadie presta a otra persona para, dentro de un tiempo, recibir exactamente lo mismo. Invertirá o prestará dinero a cambio de un interés.
De qué depende este tipo de interés? De dos factores: tiempo y riesgo.
En una inversión a corto plazo, exigirás un interés menor que si la inversión es a largo plazo. No es lo mismo prestar 1.000 euros un año, sin posibilidad de disponer de dicho dinero durante ese tiempo, a prestar 1.000 euros a 30 años. Exigirás un interés menor en el corto plazo, y mayor en el largo plazo. A mayor plazo, mayor interés.
Respecto del riesgo, exigirás un mayor interés cuanta mayor sea la probabilidad de que la persona que te debe el dinero no te lo acabe devolviendo. Prestarás a un interés menor a aquella persona que es solvente y con una alta probabilidad de que te lo devuelva, y exigirás un interés mayor a quien tiene altas probabilidades de impagar. A mayor riesgo, mayor interés.
Volviendo a los préstamos hipotecarios, estos son a 30 o 40 años, un plazo muy amplio, y sin embargo los tipos de interés se mantienen relativamente bajos. Por qué, si el plazo es muy amplio, el interés es bajo? Porque el otro factor, el riesgo, es teóricamente reducido *. Al constituirse como garantía real (acreedor privilegiado) la propia vivienda que se adquiere (y se presta un razonable 80% del total de la inversión) responde en caso de impago, por lo que el prestatario disminuye el riesgo al mínimo.
Y, qué ocurriría si no se constituye esa garantía real sobre la vivienda en forma de hipoteca? Que el riesgo se dispararía, unido al amplio plazo. Esto nos conduce irremediablemente a una subida masiva del tipo de interés, si es que se pretende que la banca (como intermediario financiero con una función esencial en toda economía desarrollada conectado a ahorradores con inversores) sea rentable y exista como tal.
Por tanto, si con la constitución de la hipoteca el prestamista abona un tipo reducido (del 2-3% o puede que más), y sin la constitución de la hipoteca el prestamista abonaría un interés incalculablemente mayor (tengo mis dudas de si habría alguien dispuesto a prestar siquiera a 30-40 años sin ninguna garantía), es realmente el banco el único beneficiado de la constitución de la hipoteca?
En definitiva, el banco se cubre frente al impago -beneficio del banco- y, con ello, dispone un precio menor, un menor interés -beneficio del cliente-.
Y sí, esto si es el mercado.
*Salvo que se hagan tasaciones desorbitadas de precios ya de por sí recalentados al amparo de la mayor burbuja inmobiliaria.
