Yo en particular porque no tengo dinero, pero este es el título del último artículo de Tomás Pueyo (gracias @isvidal por la recomendación 10/10). Lo iba a poner en el hilo de artículos que leemos pero seguro que interesa a más gente.
Este es el artículo original en inglés:
https://unchartedterritories.tomaspueyo.com/p/why-i-dont-invest-in-real-estate
Y os dejo la traducción automática de chrome debajo (sorrynotsorry que encima me he pegado la paliza de insertar imágenes y formatear).
Por qué no invierto en bienes raíces
Los bienes raíces han sido una gran inversión durante tanto tiempo que la gente piensa que siempre lo será. Esto es un error. No creo que así sea.
Poderosas fuerzas han estado elevando los precios de la vivienda durante décadas. Pero ahora están agotándose, e incluso revirtiéndose. A medida que pasa el tiempo, los precios de la vivienda podrían reducirse.
Para entender esto, necesitamos una regla muy simple: la ley de la oferta y la demanda.
Este artículo se refiere principalmente a las economías desarrolladas.
¿Siempre han subido los precios de la vivienda?
No.
Pero usted no lo sabría, porque toda su vida, los precios de la vivienda han aumentado:
\
Nuestra memoria viva sobre los precios de la vivienda sólo se remonta a los años cincuenta.1En ese tiempo, los precios reales de la vivienda2se han cuadruplicado.
Pero ¿qué pasa si miramos un poco más atrás en el tiempo?
¡Los precios sólo empezaron a subir después de 1950!
Los datos incluso más antiguos se vuelven un poco más irregulares porque pocos países tienen buenos registros, pero el hallazgo en general se mantiene. Esto es Ámsterdam:
Esto es para las ciudades belgas:
Los precios de la vivienda solían ser muy estables . Entonces, ¿por qué crecieron tan dramáticamente en los últimos tiempos?
Simplemente porque la demanda ha superado a la oferta.
Una demanda
¿Qué impulsa la demanda de vivienda?
- Mas gente
- Que quieren vivir en el mismo lugar: ciudades
- ¿Quién generalmente quiere casas más grandes?
- ¿Y quién también podría querer que menos personas vivan en el mismo hogar?
Cada una de estas cuatro tendencias ha crecido increíblemente en las últimas décadas, pero es poco probable que siga creciendo e incluso puede revertirse.
1. Crecimiento demográfico
Cuanta más gente haya, más viviendas necesitaremos para albergarlas.
Es cierto que la población ha crecido desde que éramos cazadores-recolectores, pero se ha disparado en los últimos tiempos en formas que nos cuesta comprender:
Más gente significaba más demanda de vivienda. ¿Pero continuará esta tendencia? Como probablemente puedas suponer, no será así.
Las poblaciones de Japón, China y Europa ya se están reduciendo.
Estados Unidos está creciendo principalmente debido a la inmigración (que discutiremos más adelante), pero incluso allí, la tasa de crecimiento será menor en el futuro que en el pasado. Eso es cierto para todo el mundo.
Por supuesto, todo esto está impulsado por la tasa de fertilidad, que se está reduciendo en todo el mundo, ya está por debajo de la tasa de reemplazo en la mayoría de los países y probablemente así será en todos ellos.
Para ser explícito: más gente significa precios de vivienda más altos.
Bien, uno de los mayores impulsores del aumento de los precios inmobiliarios fue simplemente el mayor número de personas. Pero no es sólo eso. ¡También todos querían vivir en los mismos lugares!
2. Urbanización
Cada vez más personas quieren vivir en ciudades, ¡pero se trata de un fenómeno bastante reciente! En casi todos los países, a mediados del siglo XIX, ¡menos del 20% de la población era urbana!
Cuando todo el mundo empezó a trasladarse a las ciudades, la demanda de viviendas urbanas aumentó y con ella los precios: cuanto más densa era la superficie , mayores eran los precios .
La tasa de urbanización no puede seguir aumentando para siempre. Cuando pasó de 10% en 1800 a 90% en 2020, fue un aumento de 9 veces. A partir de ahí, como máximo puede llegar al 100%, lo que supone sólo un aumento del 10%. Por lo tanto, este enorme impulsor de la demanda de suelo urbano que ha existido durante 200 años ahora está muerto en los países desarrollados, e incluso podría revertirse gracias al trabajo remoto .
Bien, solíamos tener más personas que querían vivir en el mismo lugar en los últimos 200 años, y especialmente en los últimos 75.
¡Pero también querían estar menos concurridos!
3. Tamaño del hogar
El número de personas por hogar se ha reducido drásticamente en los últimos siglos:
Si nos centramos en los años más recientes, veremos que esta tendencia también se ha detenido o incluso se ha revertido. El deseo de vivir en hogares con menos miembros de la familia aumentó la demanda de vivienda hasta la década de 1990, pero apenas ha contribuido desde entonces.
Lo mismo ocurre en Europa, donde el tamaño del hogar (en personas por hogar) es aún menor:
¿Llegaremos a un mundo con una persona por hogar? 0,5, si cada persona posee más de una vivienda? Tal vez. Pero basándonos en la tendencia de las últimas décadas, parece que esta tendencia ya está muerta. ¿Por qué? Porque su principal impulsor es el tamaño de la familia:
Y las familias no pueden ser mucho más pequeñas que una pareja y medio hijo.3
Aunque quieren casas más grandes.
4. Casas más grandes
A medida que el tamaño de las familias se reducía, el tamaño de las casas crecía.
Así llegamos a las casas con una habitación por niño, viniendo de un mundo donde amontonábamos a muchas personas en una habitación.
Esta tendencia parece ser cierta en otros países ricos.
Pero cuanto más crecen, menos valioso es cada nuevo metro cuadrado. Sí, cada persona puede tener una habitación y un despacho, pero en algún momento tiene suficientes habitaciones vacías y no quiere más. Esta tendencia se detendrá. Y hasta entonces, desacelerará .
En otras palabras: durante las últimas décadas, ha habido:
- Mas gente
- Mudarse a las ciudades
- Que cada vez más quieren vivir solos.
- en casas mas grandes
Estas tendencias significaron que ha habido un enorme aumento en la demanda de terrenos para viviendas desde 1950. Pero ahora todas estas tendencias se están deteniendo o invirtiendo.4
Si bien la demanda creció, la oferta no siguió el ritmo.
B. Suministro
Un inconveniente de las casas es que ocupan volumen. Como resultado, sólo puede aumentar su oferta de viviendas creciendo horizontal o verticalmente.
1. La oferta horizontal y la constante de Marchetti
En Cómo las tecnologías del transporte dan forma a las ciudades , expliqué cómo el principal impulsor del tamaño de las ciudades son las tecnologías del transporte. Es fácil entender por qué: a la gente no le gusta viajar más de 30 minutos: la constante de Marchetti. Cuando las nuevas tecnologías de transporte aceleran los desplazamientos, la huella de la ciudad puede aumentar.
Como tal, el tamaño de la ciudad estuvo limitado durante miles de años. Hasta que llegó el tren, y luego los tranvías, las bicicletas y finalmente los coches.
Cuando la velocidad promedio en un viaje diario pasa de 5 km/h caminando a 50 km/h en automóvil, puedes viajar 10 veces más lejos en 30 minutos, y el borde de una ciudad se aleja 10 veces más.
Pero el terreno disponible aumenta al cuadrado, ¡lo que hace que la ciudad sea 100 veces más grande!
El resultado es que el automóvil aumentó la oferta de terreno para vivienda entre 10 y 100 veces en comparación con caminar.
Pero eso sólo es útil si tienes un coche. La propiedad de automóviles ha aumentado dramáticamente en los últimos 70 años:
En Estados Unidos hemos llegado a la saturación: hay alrededor de dos automóviles por hogar , y ese número no ha aumentado desde finales de los años 1980.
Esto significa que casi todos los hogares pueden tener un automóvil, casi todos pueden conducir para ir al trabajo y la propiedad de un automóvil no limita el tamaño de la ciudad.
En consecuencia, en las últimas décadas, las ciudades dejaron de crecer horizontalmente: habían crecido dramáticamente en las décadas de 1950 y 2000 junto con la propiedad de automóviles, hasta que dejó de ser un factor limitante. Los límites de las ciudades eran el factor limitante.
Probablemente puedas tener una idea de ello en tu vida diaria. ¿Cuándo crecieron más los suburbios de tu ciudad? Probablemente en las décadas de 1950 y 2000. Después de eso, los nuevos suburbios estaban cada vez más lejos del centro de la ciudad y eran menos atractivos. Esto limitó la oferta de vivienda, lo que hizo subir los precios.
Pero esta tendencia está llegando a su fin, porque el trabajo remoto ha reducido el tiempo de viaje a cero, por lo que el tamaño potencial de las ciudades es infinito.
Trabajo remoto
Si el coche puede permitir a la gente vivir a decenas de kilómetros del centro de la ciudad porque pueden viajar a 30-50 km por hora, ¿qué pasa cuando pueden viajar a 300.000 km por segundo? Esa es la velocidad de la luz, que es básicamente la velocidad de tu videollamada. Cuando trabaja de forma remota, ya no está limitado por la constante de Marchetti. Como máximo, estás limitado por la zona horaria.
La gente no podía trabajar de forma remota hasta hace muy poco. Ahora pueden obtener electricidad e Internet desde prácticamente cualquier lugar:
Mucha gente se irá a vivir a zonas rurales y semiurbanas, donde los precios son más bajos y la seguridad y la calidad de vida son mayores. El mundo entero es ahora una oferta potencial de vivienda . ¿Qué cree que afectará esto a los precios de la vivienda a largo plazo?
2. Suministro vertical y autopistas aéreas
Al mismo tiempo que la tecnología del transporte aumentaba la oferta horizontalmente, otro tipo de tecnología aumentaba la oferta verticalmente: la construcción y los ascensores .
Hasta el siglo XIX, los edificios tenían como máximo seis pisos de altura porque los más altos se derrumbaban por su propio peso. Pero las estructuras de acero y el hormigón armado cambiaron eso, permitiendo técnicamente que los edificios crecieran más.
Una cosa es hacerlos posibles y otra cosa es hacerlos agradables. En el pasado, los pisos más altos eran para los pobres porque nadie quería subir seis tramos de escaleras.
El ascensor, inventado a finales del siglo XX, cambió eso. Permitió a las personas llegar fácilmente a cualquier piso. Junto con la llegada de la electricidad y cosas como bombas de agua para el acceso al agua en los pisos altos, los ascensores no sólo hicieron posibles los pisos más altos; los hicieron mejores. Ahora preferirías tener el ático que la planta baja. Esto tiene sólo 100 años.
A medida que los rascacielos llenaban el horizonte, las viviendas de las personas ascendían a las alturas, y esta nueva oferta mantuvo los precios controlados en la primera mitad del siglo XX.
Entonces, dejamos de construir.
NIMBYismo
París construyó la Torre Eiffel. Entonces todos los parisinos pensaron que era feo y decidieron dejar de construir edificios altos. Más tarde, en medio de la locura de los rascacielos, decidieron construir la Tour Montparnasse. Luego pensaron que era feo y prohibieron todos los rascacielos nuevos; los empujaron fuera de la ciudad, a La Défense. Unas décadas más tarde, la construcción se reanudó y se detuvo nuevamente . Si vives en un país occidental, esto puede que te suene familiar.
Existen leyes de restricción de altura para los edificios en la mayoría de las ciudades de Europa y América del Norte. Esto ha impedido que los edificios crezcan, limitando la oferta de viviendas y haciendo subir los precios.5
Es posible que esta tendencia no cambie, en cuyo caso la oferta seguirá restringida. Pero si cambia, ¿será por más restricciones o más libertad?
Es difícil ser más restrictivo que hoy, donde muchas ciudades no pueden construir nada, especialmente hacia arriba. Lo que es más probable es que se reduzcan las restricciones a la construcción, impulsadas por el movimiento YIMBY (Yes In My BackYard). Cansados de NIMBY, comenzaron a contraatacar. En todo Estados Unidos, las restricciones a la construcción han ido disminuyendo.
También es probable que las restricciones a la construcción se relajen por otra razón: a medida que la demanda se reduce, los precios bajarán, las ciudades competirán para atraer a más personas y es probable que se relajen las restricciones a la construcción.
Si hay que apostar si las restricciones se endurecerán o se relajarán, yo diría que es más probable que se mantengan igual o se liberen, lo que significa más oferta de viviendas y precios más bajos.
Llevándolo a casa
Hasta la Revolución Industrial, la población de la mayoría de los países occidentales creció muy lentamente.
Las ciudades eran pequeñas, la mayoría de la gente vivía en zonas rurales y no existían los “precios de la vivienda” que realmente importaran.
A partir del siglo XIX, todas estas tendencias explotaron. Las poblaciones se dispararon, la urbanización se disparó, la gente empezó a hacinarse en hogares urbanos...
En algunos lugares, los precios se dispararon. Pero en muchos otros no lo hicieron porque a medida que aumentó la demanda, la gente simplemente se instaló en los pequeños centros de las ciudades existentes. Pronto, estas ciudades podrían construirse y ampliarse gracias a tecnologías como ascensores, hormigón armado, trenes y automóviles, añadiendo inundaciones de oferta a la incesante demanda de más viviendas.
Durante los últimos 75 años, la demanda de vivienda urbana fue impulsada por:
- Mayor crecimiento demográfico
- Más urbanización
- Más viviendas por persona
- Casas más grandes
Pero el suministro se detiene horizontal y verticalmente:
- Las ciudades crecieron tanto como pudieron horizontalmente y el borde de nuestros suburbios automovilísticos alcanzó la constante de Marchetti.
- Los NIMBY restringieron la acumulación y limitaron el suministro
- Ahora estamos entrando en un mundo donde todas estas tendencias se están desacelerando o invirtiendo:
En demanda:
- La población se está reduciendo o pronto lo hará
- La urbanización ha llegado a sus límites
- Disponemos de todas las viviendas que necesitamos por persona. Ese crecimiento se está deteniendo.6
- Las casas siguen creciendo, pero esa tendencia se desacelera cada año
En oferta:
- El trabajo remoto elimina la necesidad de vivir cerca del trabajo, lo que significa que el mundo entero se convierte en una oferta potencial de suelo habitacional.
- Las restricciones a la construcción no pueden ser más estrictas y probablemente se relajarán
- Estamos pasando de un mundo en el que la gente sólo ha experimentado un aumento de los precios de la vivienda a uno en el que es probable que se reduzcan.
¿Suena eso como un mundo donde los bienes raíces serán una inversión tan buena como solían ser?
No para mí. Por eso no invierto en bienes raíces.
Por supuesto, hay más factores que influyen en el sector inmobiliario: vivienda versus comercio, ciertas ciudades versus otras, tasas de interés, propiedades de playa, ingresos, inmigración, propiedad de vivienda, el momento de todo esto y más. Los cubriré en el artículo premium de esta semana. También cubriré ejemplos que ilustran todas estas tendencias que ya están sucediendo. Suscríbete para leerlo!
Nada de esto es un consejo de inversión. Por favor, no invierta basándose en este tipo de artículo. Debes considerar esto puramente informativo o de entretenimiento. Este soy yo compartiendo lo que pienso sobre el problema, y nada más. Hable con asesores de inversiones expertos antes de tomar decisiones de inversión importantes.
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