El hilo de la vivienda

sPoiLeR #1 Ago '16

¿Comprar o alquilar? Tipo fijo o tipo variable? ¿Bajara mas el precio de la vivienda?¿Es mi casero un reptiliano?

Creo que en un foro como MediaVida es interesante tener un hilo donde podamos debatir todas las condiciones a la hora de adquirir una vivienda, irse de alquiler, opciones de alquiler con opción a compra... Adquirir una vivienda es para muchos la mayor operación económica de nuestras vidas, por ello, es muy importante tener todos los conceptos claros antes de tirarse a la piscina.

COMPRAR VS ALQUILAR

Estamos en un país donde la mayoría de la gente tiene una vivienda en propiedad, e incluso muchos propios usuarios de esta web dentro de determinados años simplemente tendrán viviendas por el mero hecho de tener padres. Hay que tener en cuenta que mucha gente tiene 2 y 3 viviendas en propiedad, las cuales pasaran por herencia a sus hijos. Este es un aspecto muy importante, pues uno debe plantear la compra de una vivienda como un plan a largo plazo.

Ni comprar es malo ni alquilar es bueno. Todo depende de la situación personal económica, emocional y del momento del ciclo económico. Personalmente, mi recomendación es que uno primero debe de alquiler y luego adquirir una vivienda cuando tenga los suficientes ahorros. Y si vas en pareja, por supuesto antes convivir, que puedes acabar, empufado, cornudo y en la calle.

ALQUILAR

La libertad de no tener una losa llamada hipoteca durmiendo a pierna suelta y que cojones, cambiar de casa cuando uno le plazca, son las ventajas de vivir de alquiler. Personalmente, creo que es la mejor opción antes de meterse en el fregado de comprar una vivienda, porque antes siempre necesitas CONVIVIR con tu pareja si es que vas a vivir en pareja. Parece una tontería pero muchas veces no conoces una persona hasta que ves sus hábitos en la vivienda...ojito con esto xD

A la hora de negociar los alquileres SIEMPRE debemos tirar a la baja. Un inquilino que paga y no da problemas, es un TESORO. Por ello, debéis siempre presionar a la baja el precio y averiguar cosas del casero, tales como si tiene hijos, la casa si tiene cargas importantes, historial de antiguos inquilinos...hay caseros que pueden ser el demonio y ambos tenéis obligaciones/derechos, unos por ser inquilinos y otros por ser caseros.

BURBUJA INMOBILIARIA

No podemos empezar este hilo sin hablar de la burbuja inmobiliaria. La burbujas burbujas inmobiliarias se crean cuando una fuerte entrada de dinero presiona un determinado mercado para impulsar sus precios debido a la alta rentabilidad. Es importante saber que suele ocurrir de igual manera en todos los piases desarrollados del mundo.

Las burbujas suelen ser ciclos muy largos, de 25 a 35 años incluso. Lo que vimos petar en 2006 no fue mas que una burbuja que llevaba tiempo gestándose y que con la entrada del euro + dinero procedente de países del norte, encendió la inflación haciendo inflar la burbuja hasta limites insospechados. Si os fijáis en la gráfica adjunta, en precio en los años 90 se multiplicó por 2.

Tampoco podemos culpar a nuestros padres y abuelos de la situación actual al 100%. Antes del Euro, cuando teníamos la peseta y la economía funcionaba mal, el PSOE devaluaba la moneda. Respecto al exterior éramos mas pobres, pues nos costaba mas la gasolina, importar diferentes objetos...y la vivienda era el mejor valor "colchón" para que tus ahorros no pierdan valor. Con el Euro, moneda potente donde las haya, esto se acabó hace bastante tiempo.

Ahora con la burbuja pinchada, y con caídas en zonas de hasta el 60%, el mercado puede empezar a recuperarse, ya que muchos precios se han ajustado y las condiciones bancarias son bastante mejores. Tenemos que pensar que la vivienda es un activo mas, y como tal, tendrá fluctuaciones tanto a la alza como a la baja. Actualmente el factor especulativo esta fuera del mercado, ya que ahora mismo se busca mas como valor refugio.

¿Pueden bajar mas?
Por supuesto, pero hay que saber que llegados a este punto, se pueden dar situaciones simultaneas. Es decir, pueden subir precios en San Sebastian, pueden bajar en Huesca a la vez, y por ejemplo, viviendas que están en zonas de mierda, donde Jesucristo perdió la alpargata, que jamás se van a vender. Y todo en el mismo periodo de tiempo. Por norma general, las zonas mas demandadas, y las promociones de obra nueva que tienen mayores calidades, son las que mantendrán precios. Hay viviendas, que ni regalandolas se van a vender.

HIPOTECAS

Una hipoteca es el medio por el que pides prestado dinero al banco a un tipo de interés fijo o variable, por lo que finalmente tendrás que devolver el capital prestado mas los intereses en un plazo estimado de tiempo. Para los tipos variables, es decir, que el tipo de interés va variando se usa de referencia el EURIBOR, que es el coste del dinero que se prestan entre los bancos.

En la actual situación y por primera vez en la historia, con los tipos de interés por los suelos, están ofertando tipos fijos a condiciones muy interesantes. Esto significa que puedes pedir dinero prestado, y devolver una cantidad fija año a año, sin ningún tipo de variación. Ojo, porque no es lo mismo pagar 600 en 2016 que en 2030, el dinero no vale igual. Grabaros esto a fuego, la hipoteca es el medio mas barato de pedir dinero prestado.

Pongamos un ejemplo practico, pides 100.000€ en tipo variable. Los bancos normalmente ofertan Euribor+diferencial. El diferencial, es realmente lo que ellos ganan. Si ofertan un euribor+0,99, con el euribor actual casi en negativo (0 a efectos prácticos), pagarías un 0,99% de interés. Pero ojo, si el euribor sube al 2%, pagarías 2,99.
Pero esto no es la tasa REAL. Si os fijáis muchas veces pueden poner (euribor+0,99, 1.75% TAE). El TAE es digamos el COSTE REAL, porque las hipotecas tienen vinculaciones, tales como, seguros de vida, seguros de hogar, tarjetas...Esta es la parte que uno debe negociar, porque normalmente las vinculaciones hacen bajar el diferencial, por ello, es importante fijarse en ello, las clausulas que tienen (suelo, techo...) y sobretodo el TIEMPO.

Tenemos que tener una regla clara, MAS TIEMPO, MAS INTERESES. Y para que lo veáis bien, un gráfico.

Como podéis observar, pedir 200K a 15 años cuesta exactamente la mitad, que pedirlo a 30 años. Por ello, antes de comprar, debéis saber lo que exactamente os va a costar la vivienda, porque la gente no suele calcularlo. OJO, que pedir a 30 años no es malo, siempre y cuando hagas un buen plan de amortización. Amortizar nos permite adelantar dinero para bajar cuota o bajar tiempo en tu préstamo. Esto ya lo explicaremos bien en otro momento.

SIMULADOR DE HIPOTECAS Y ELECCIÓN DEL TIPO DE HIPOTECAS

Lo mejor para simular hipotecas y ver cual puede ser el pago aproximado es realizar un estudio via tabla excel. En la siguiente pagina puedes hacer calculos de cuanto puedes pagar y el coste real de la hipoteca

Amortizaciones en tiempo y cuota
https://www.hipotecasyeuribor.com/simuladorenexcel.php

Simulación de prestamos
https://app.bde.es/asb_www/es/cuota.html#/principalCuota

¿ME PUEDO PERMITIR UNA VIVIENDA?

Llegará un momento en el que a uno le toca adquirir una vivienda y se pregunta, si podrá o no. Personalmente, te diría que si no tienes ahorros, vete de alquiler y empieza a ahorrar, o ahorra en casa de tus padres...¿porque? Quitando los años locos de la burbuja, en la que se daban hipotecas hasta inmigrantes sin contrato laboral, ahora la situación se ha normalizado y se deben cumplir las siguientes normas:

Hipoteca máxima 80% valor de compra o tasación. Esto significa que si una casa cuesta 150.000, como mucho te van a financiar 120.000€.
Cuota hipoteca menor al 35% ingresos de la unidad familiar. La cuota de la hipoteca no puede ser mayor al 35% de los ingresos netos mensuales.
Máximo 30 años. No se permiten hipotecas por encima de 30 años de tiempo.
Gastos e impuestos por parte del comprador.

Pongamos un ejemplo práctico. Nos queremos comprar una vivienda que vale 150.000€. Para simplificar las cosas, diremos que es obra nueva (en segunda mano no se paga IVA, se paga ITP). Estas son las cuentas:

entrada 20% 30.000€ (recordar que el banco solo financia un 80%)
IVA 10% 15.000€
gastos 5% 7.000€

Es decir, para comprar una casa de 150.000, debemos tener ahorrados cerca de 53000€. Y en verdad, necesitarías tener algo mas para entrar a vivir, amueblar la casa...etc. Si en vez de una vivienda de obra nueva, queréis comprar una de segunda mano, la diferencia es que en vez del IVA (10%), se paga ITP (según comunidad sobre el 7%).

GASTOS

Actualizamos el hilo con el tema de los gastos debido a las nuevas sentencias judiciales. Hasta ahora el comprador se hacia cargo de los gastos de la hipoteca, y ahora los bancos se harán cargo del total de esa parte. Esto implica que quedarían de tal manera:

Gastos compra-venta -> comprador
Gastos hipoteca -> entidad financiera
tasación dependerá de cada operación

Los gastos habituales son:

IVA (10%) o ITP (según comunidad)
AJD (según comunidad)
notaria (según tablas)
registro (según tablas)

Diferencias entre vivienda libre, VPO, VPP y VPT

No todo el mundo por desgracia puede acceder a una vivienda libre, pues los precios son los que son, y los salarios mas de lo mismo. Por eso es interesante saber las diferencias entre las alternativas llamadas "viviendas sociales".

VPO
Una Vivienda de Protección Oficial (VPO) es aquella que cumple con una serie de requisitos marcados por la Comunidad Autónoma, como pueden ser: Tener hasta 90 metros cuadrados, la prohibición de venderla antes de 10 años y ser la vivienda habitual. Son viviendas financiadas por entidades públicas o privadas por lo que disfrutan de un precio más bajo que la vivienda libre, esto es así para garantizar el acceso a una vivienda digna a todos los colectivos.

Para acceder a una VPO se tiene que cumplir una serie de requisitos en donde destaca el de no superar unos ingresos máximos estipulados por la Administración.

VPT
Dentro de las VPO están las Viviendas de Precio Tasado (VPT). Son las que tienen un valor máximo estipulado que normalmente es menor que las VPO, y por consiguiente son las que tienen más restricciones para acceder a ellas. Aunque cada Comunidad Autónoma tenga su normativa, las VPT no pueden exceder los 120 metros cuadrados, también tiene que ser la vivienda habitual del comprador y debe ser ocupada en un plazo máximo de 3 meses desde su entrega.

Los interesados en la compra de una VPT no pueden superar una franja de ingresos determinada, muchas veces inferior a los de las VPO.

VPP

La compra del suelo, la financiación y la construcción son gestionados por un ente público en la Vivienda de Promoción Pública (VPP). Su principal característica es su reducido precio, establecido para facilitar a los jóvenes el acceso a la vivienda. Normalmente la entrega de una VPP se realiza mediante un sorteo o un concurso público.

Cada Comunidad Autónoma decide el tipo de vivienda que va a promocionar aunque la más utilizada es la Vivienda con Protección Pública de Precio Limitado (VPPL). Esta modalidad debe cumplir una serie de características: No superar una superficie de 150 metros cuadrados, estar dentro del Precio Máximo Legal de Venta, ser ocupada en un plazo máximo de un año y ser la vivienda habitual del interesado. Además, los ingresos familiares no deben superar siete veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples. El requisito más importante para adquirir una VPP es el de estar empadronado en el Ayuntamiento donde se construye la vivienda.

Una vez vistas las diferencias, hay que tener en cuenta que esto es una casa de ***** y cada comunidad autonoma legisla de manera diferente por lo que estos requisitos pueden cambiar. Además desde el 2011 se puede vender cualquier VPO sin precisar ese tiempo de 10 o 15 años de vida, siempre y cuando se devuelvan las ayudas prestadas (en Aragón iban sobre los 10K).

Comparadores

https://www.finect.com/blogs/vivienda_e_inmobiliario/articulos/simulador-hipoteca-calcular-cuota
Interesante herramienta para calcular variable vs fijo

https://www.dropbox.com/s/urc19jw3jnr92wd/simulador_hipoteca.xlsx?dl=0 Para calcular variable y fijo

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B

[Borrado] #2 Ago '16

Antes en la época de nuestros padres la filosofía era comprar ya que la mayoría cuando empezaban a trabajar se quedaban en empresa hasta su jubilación .
Ahora hay más movilidad laboral, gente incluso que se va a otra ciudad o país, hecho por el cual veo más ventajoso vivir de alquiler,

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sPoiLeR #3 Ago '16

#2 Por supuesto, pero también llega un momento en el cual uno se asienta y si tiene trabajo fijo, familia e hijos (como mi caso xD) empieza a echar cuentas y ver donde mete su dinero.

A mi siempre me han dicho que alquilar es tirar el dinero, pero, ni pago derramas, ni pago ibis ni seguros, ni pago comunidad. De contrapartida ahorro bastante, para un día poder adquirir una vivienda por ejemplo. En un mercado con tendencia bajista, el alquiler es una opción cojonuda, siempre y cuando el precio no sea una salvajada y el casero no sea "raro".

yooyoyo #4 Ago '16

En unos 5/6 años tengo esperado tener ahorrado para comprar una vivienda al contado en España. Cuando llegue el momento tengo que estudiar muy mucho el donde, como, cuando y cuanto porque será mi primer gran activo, el cual espero rentabilizar alquilando y vendiendo sin prisa llegado el momento oportuno.

De mientras vivo de alquiler y tan agusto sin pagar impuestos, comubidades y demás gastos derivados de tener una vivienda en propiedad. Si se ahorra lo suficiente y se tiene cabeza puedes tener acceso a una vivienda en propiedad en menos tiempo del que tardarías en pagar una hipoteca.

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B

[Borrado] #5 Ago '16

La filosofía de vida de nuestros bisabuelos era la que tocaba incorporar a nuestras vidas en tiempos de crisis: no lo compro si no lo tengo, ahorro para que mis hijos tengan una casa, y no gasto innecesariamente, es decir, me apaño con lo que tengo, y lo remiendo si es necesario. En aquellos tiempos se ahorraba el tiempo que fuese necesario para la compra futura de lo básico para los descendientes.

Hoy se vive para uno mismo y para un futuro próximo. Cada día se vive más al momento, y no se asegura ningún tipo bienestar para el siguiente. Por tanto, si ha de ser así, lo más benefecioso para uno mismo es vivir de alquiler, y que sus descendientes se saquen las castañas del fuego.

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sPoiLeR #6 Ago '16

#5 Ya, pero no había festivales, ni iphones, ni fibra optica ni veganos. Los tiempos cambian, y la diferencia que adquirir una vivienda es un plan a largo plazo y mucha gente vive en la eterna juventud como si tuviera 20 años. Ahora hay mucho mas consumismo y cosas que no necesitamos que antes, que eran mas listos por cierto.

Lo que pasa, es que luego se meten tarde y mal, y vienen las ostias. El otro día conocí a uno que no sabía lo que era ni el euribor....y tiene hipoteca!! Bendita ignorancia xd

Abruzzi00 #7 Ago '16 Penitente

Hilo a favoritos.
Actualmente tengo 24 años, y en unos meses me voy a vivir de alquiler.
Tengo algunos ahorros, y un trabajo practicamente fijo con un sueldo bastante bien.
Tenia pensado ir ahorrando durante unos años y en 3-5 años mirar para comprar vivienda.
Pienso que con la piramide de poblacion que hay, y 3 millones de viviendas vacias en España, tienen que bajar bastante más los precios de las viviendas.

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M

Maverick #8 Ago '16

Corregiria eso de "gastos 5%"... yo no entiendo mucho del tema pero he adquirido una vivienda de obra nueva hace unos meses, pero dado que aun esta en construcción no he hecho la hipoteca aún, pero he hablado con el banco, y el tio me hizo los cálculos y voy a pagar unos 3000€ de gastos/papeleo (la vivienda vale 116.000), más el IVA obviamente.

Otro apunte, si la vivienda que compras es del banco, sí dan el 100% de hipoteca, y puede llegar hasta los 40 años. Por ejemplo, en mi caso, es de Altamira (Banco Santander) y me dan el 100% a 40 años.

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sPoiLeR #9 Ago '16

#7 Buena opción, lo mejor es mirar con tiempo

#8 Bueno tu caso es algo mas especial. Porque al ser obra nueva, haces una subrogación. Básicamente toda adquisición tiene dos gastos:

gastos referente a la compra-venta
gastos referente a la hipoteca

En tu caso, el promotor tiene ya una hipoteca por todas las viviendas, por lo que hay realizar la división horizontal, divide ese gran hipoteca en pequeñas subhipotecas, de la cual tu te subrogas a esa "parcela". De esa manera, te ahorras IAJD de la hipoteca, la creación de la hipoteca, la tasación...porque te estas subrogando a una hipoteca ya existente del promotor. Digamos que es un caso especial y que realmente tampoco es una subrogación al 100% porque tu luego negocias si quieres la hipoteca con ellos o no, simplemente sería una especie de "novación".

Sobre lo de pagar a 40 años, me parece una locura, porque los intereses son exponenciales, por mucho que subas los años, no vas a pagar menor cuota. Esas condiciones son especiales porque son del banco, pero mi recomendación es que JAMAS mas de 30 años y si ves un piso al 100% que corras, porque posiblemente este sobrevalorado.

Enhorabuena por la adquisición de todas maneras, buen precio . Supongo que las condiciones de la hipoteca no las tienes, pero te diría que fueras a un tipo fijo.

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JordanS #10 Ago '16

#5

No creo que eso sea cierto al 100%, hoy día si, es cierto que la gente vive para si mismo, pero no creo que alguien con hijos este pensando en comprar solo por su bienestar, siempre se mira al futuro y por ellos, y los que no tenemos hijos creo que no podremos sentir eso hasta llegado el momento.

B

[Borrado] #11 Ago '16

Yo aoy soltera sin hijos y miro al futuro,

M

Maverick #12 Ago '16

#9 gracias por la explicación, tienes razón, es una subrogación tal y como leo en el contrato de compraventa que tengo delante.

Respecto a los 40 años... el del banco me dijo literalmente que me aprovechara de ello, que lo que interesa es tener una cuota mensual lo más baja posible por si vienen mal dadas, y que si vienen bien dadas, y al final de cada año me queda X euros y quiero amortizar, amortizo... y sigo bajando cuota (o plazo, pero que viene a dar igual porque si quitas cuota, aunque tengas el mismo plazo, pagas menos, lo que te permite ahorrar más, y amortizar mas a final de año si así decido) de manera que siempre tendré ahi los 40 años, pero probablemente llegara un momento que mi cuota sea irrisoria, y llegará también el momento que ya pague todo y adios hipoteca... (y habrán pasado muuuuuuuuuuuchos menos de esos 40 años.

Mi cuota, con las condiciones que había a mes de Abril (cuando hable con el tipo) sería de 308 eur. mensuales con las condiciones de ese momento (que para cuando me la entregan en Noviembre se espera que apenas haya variaciones). Si no recuerdo mal, la hipoteca no era a tipo fijo, sino variable...

Mi idea es esa... 40 años, cuota mensual ya de inicio bajísima, pero voy a amortizar buenas cantidades cada año, de manera que ni por asomo voy a estar pagando 40 años, sino probablemente 10 si las cosas no se dan mal... y si se dan mal, esa baja cuota me beneficia (entiendo poco, pero es lo que me dijo).

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sPoiLeR #13 Ago '16

#12 A ver, es una locura 40 años, porque pagas muchos intereses y al final no compensa tanto si no lo pagas antes lógicamente. Normalmente todas las hipotecas se suelen pagar antes xD. Pero también depende de cada uno y de como lo plantees, mi recomendación es que hagas un buen plan de amortizaciones tal como comentas y pagar esa hipoteca en 15-20 años como mucho. Si te hubieras sacado una por 30 años te diría lo mismo, que hagas un plan de amortización jaja. Piensa que si pagas en 40 años de 100.000, puedes acabar pagando el doble solo de intereses. Te paso este link:

http://www.hipotecasyeuribor.com/simuladorenexcel.php

O amortizas en cuota o en plazo. Siendo que pagas solo 308€, amortizaría cada año por ejemplo a final de año en plazo una cantidad que puedas ahorrar, bájate el excel y vas poniendo cada mes 12 por ejemplo algo que puedas amortizar. Es la mejor manera de saber cuanto te va a costar la casa . De todas maneras no veo ninguna locura tu compra. Me refiero que hipotecarte a 40 años y amortizar en 15 años, pagas parecido a hipòtecarte en 30 años y pagar en 15.

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M

Maverick #14 Ago '16

#13 esa es la idea... un plan de amortizaciones y acabar pagando en 10 años (si mis condiciones actuales no varian mucho esa es la idea...).

He bajado el Excel, y amortizando 10.000 cada año, pagaria pues eso, en 10-11 años...

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SmashingP #15 Ago '16

Excelente hilo, yo espero firmar escrituras pronto así que voy a intentar aportar mi granito de arena, aunque ya pondré mis conclusiones sobre la vivienda en el hilo que abrí cuando termine toda esta mierda.

Yo no aconsejaría los plazos fijos, a no ser que estos sean a 20-30 años (y para toda la vida de la hipoteca). Desde junio de 2016, en todos los bancos, tienes que firmar manuscrito de puño y letra, de que si en algún momento el préstamo sale en negativo, sólo se restará deuda. Es decir, un suelo del 0%, a mi me parece normal que se quieran cubrir las espaldas, porque parece que se acerca la época de los créditos prácticamente gratis.

Yo me grabaría a fuego (si uno quiere ser propietario a futuro) es seguir la regla de los 3 1/3. 1/3 vivienda, 1/3 para vivir, 1/3 a ahorro.

Lo que comentas del alquiler/convivencia es fundamental, y más cuando se es joven. Ahora mismo es una putada que hayan quitado la desgravación estatal, pero algunas comunidades mantienen la suya, y ojalá hubiese aprovechado en su día la ayuda de zapatero del alquiler porque era un dineral de ahorro. Con esto quiero decir, que la edad ideal para comprar es sobre los 35, que ya tendrás una vida laboral asentada, tus ahorros, pareja estable, sabes donde quieres vivir de verdad (la localización lo es todo) y se te acaban todas las ayudas/desgravaciones por la edad. Comprar antes y por tanto tener que pedir una millonada al banco es firmar tu sentencia de muerte financiera (hipotecarse a 30 años o más debería estar prohibido), porque luego la realidad es que la gente pasa de amortizar lo que debería y prefieren pegarse unas buenas vacaciones en familia.

No estoy de acuerdo con que con el alquiler no pagas derramas, comunidad, IBI, etc...no los pagas directamente, pero el casero está claro que te los repercute en el alquiler, sino al casero no le valdría la pena alquilar su vivienda. Un fallo MUY MUY GORDO es equiparar las cuotas de la hipoteca con una cuota de alquiler, cuando en realidad las de la hipoteca tienes que sumarle comunidad, IBI, seguros, etc...entonces ya podrías empezar a compararlas....y el error gordo es meter hipotecas a 30-40 años, porque como bien dices a más años los intereses crecen una barbaridad, y se te ha olvidado comentar, que la mayor parte de esos intereses, se pagan en los primeros años de hipoteca. Por extender la deuda una barbaridad para que se te quede una "cuota fácil", lo que estás haciendo es pagar una barbaridad al banco y apenas te estás quitando deuda. Por eso es tan importante, pedir lo mínimo posible e ir con muchos ahorros, y si no se puede, créeme que acertarás siguiendo de alquiler cumpliendo la regla 1/3, porque el fin de la burbuja quizás lo vean los niños que nacen hoy o sus hijos.

Ya contaré mi experiencia, pero yo me he pegado una ostia muy gorda para encontrar una vivienda digna, sólo hay a la venta puta mierda que nadie quiere.

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B

[Borrado] #16 Ago '16

#14 Si has tenido que meterte en una hipoteca de 40 años para 116000 euro y sin ver las condiciones, créeme, no la vas a pagar en 10 años. Solo tienes que mirar cuantos intereses vas a pagar por esos 40 años y se le quitan a uno las ganas de meterse en esas hipotecas. Si a eso le sumas que actualmente el euribor está a mínimos, estás jugando a la ruleta rusa. De todas formas suerte!

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B

[Borrado] #17 Ago '16

#12Maverick:

el del banco me dijo literalmente que me aprovechara de ello, que lo que interesa es tener una cuota mensual lo más baja posible por si

post mode rage incoming

pero que hijos de puta colega... me hierve la sangre cuando leo lo de "te interesa la cuota baja".
NO, lo primero que te interesa es pagar lo menos posible al banco, y luego acto seguido, miramos la cuota. El banco no es tu amigo y sólo mira por su interés (thanks captain obvious xD).

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sPoiLeR #18 Ago '16

#15 Gracias por tu experiencia. En lo referente del alquiler, en cierta manera si que pagas las derramas y demás, pero no directamente. Pero eso como inquilino a ti en parte te da igual, porque trabajas con precios de zona y lo que la competencia ofrece. Es lo que tiene ser casero xD

Respecto a la clausula suelo, en cierta manera es normal que si baja mas del 0, el banco se cubra las espaldas mas teniendo en cuenta que estamos en deflación. A pillarlas a 30 años, no veo problema alguno porque es el limite que ponen los bancos. Podría pillar una hipoteca a 20 o 25 e iría más justo, pero a 30 amortizando bien, te la quitas en 15 años y no pagas tantos intereses, y el dinero lo controlas tu. Para esto, hay que tirar de excel y echar cuentas, por supuesto xd

Yo seguramente pìllare un tipo fijo sobre el 2% y ya puede el euribor ponerse por las nubes, que la cuota es la misma en 2016 que en 2039, y eso es una tranquilidad muy grande. Con posibilidad de tipos bajos por mucho tiempo, pillar un tipo fijo es de lo mejor, a no ser que quieras amortizar como un loco para quitártela en muy muy poco tiempo. El histórico medio del euribor es el 2,5%, con lo que esa cantidad o menos, es buena referencia.

Ojito con las de sistema mixto, porque aúnan lo peor del fijo y del variable (la de ING es un ejemplo)

M

Maverick #19 Ago '16

#16 No "he tenido", más bien que querido... Podría haberme ido a muchos menos años, dando entrada... pero al comprar la casa al banco, por lo visto las condiciones son muuuucho mejores que las condiciones que me daría un banco cualquiera. Fui acompañado por una persona que sabe del tema para que entendiera todo el tema ya que yo de esto se poco... y me dijo que estaba bastante bien. No dar entrada y tener cuota baja me permitirá amueblar la casa por completo en cuanto tenga las llaves y tener un buen colchon de seguridad por lo que pueda pasar, y si la cosa me va sólo como ahora, ni mejor ni peor, amortizaré bastante cada año.

Como dijo Spoiler, y haciendo uso de ese Excel, con un buen plan de amortizaciones no veo problema en los 30 o 40 años.

Yo sin ser un experto, veo mucho más problema en lo que hacía antes mucha gente (y lo que algunos pareceis sugerir)... venga hipotecas de pocos años, de 1000 euros de cuota y que le jodan al banco que asi le pago pocos intereses, que total trabajamos los 2... luego uno se queda sin trabajo, o los 2, como le paso a millones de personas, y estas jodido y bien jodido... Con cuotas irrisorias, sí, estas pagando más intereses, ok, pero tienes la seguridad de que vas a poder pagar si las cosas vienen mal dadas, que es lo que muchos no parecen concebir, que la vida da muchas vueltas... y si siguen "bien", pues vas amortizando cada año lo que puedas.

Es decir de las 2 opciones, una opcion te permite ir amortizando a la vez que tienes la seguridad de que podrás pagar la cuota en el futuro, casi pase lo que pase, y terminar pagando "pocos" intereses si las cosas van bien y amortizas, y la otra opcion sabes que vas a pagar menos intereses, pero quien sabe si terminarás no pudiendo pagar cuota... no se supongo que son 2 opciones y la decisión es muy personal de cada uno, pero yo veo mucho más clara la primera salvo que seas de las poquisimas personas hoy en dia con trabajo garantizado de por vida y con altos ingresos (ambas juntas).

EDIT: acabo de mirar lo que anote que nos comento el del banco. El tipo de interés seria Euribor + 1.25, osea que mi hipoteca seria:

Plazo: 40 años
Valor: 100% (116.000) (el IVA de eso, 11.600, lo suelto yo de los ahorros, más otros 3000 en gastos de papeleo y esas cosas)
Tipo: Euribor + 1.25

La hipoteca no es un producto del Santander habitual (el que dan a cualquier cliente) sino Hipoteca Altamira, que es solo para cuando compras el piso a ellos (Hipoteca Santander sería para el resto de clientes).

No se, quien me asesoró me dijo que estaba bastante bien.

D

Dawfliz #20 Ago '16

Yo de momento pese a que los alquileres suelen ser altisimos, lo prefiero por el hecho de no mojarme con el banco, hasta que con mi pareja lleguemos a sentar las ideas de que queremos hacer en un futuro, ya que nos gustaria emigrar a Holanda.

El caso aparte es que aqui veo el futuro tan negro en cuanto a prestaciones, economia, etc... que no se me pasa por la cabeza el meterme en una hipoteca, porque claro, sino lo hago, a cierta edad un alquiler te limita todo, si lo hago es una jugada de gran importancia y alto riesgo.

Luego teniendo en cuenta que donde vivo el catastro es el mas alto de España gracias a las maravillas de la alcaldesa y querer hacer la renovacion del valor catastral de la Comunidad Valenciana (cuando casi nadie tuvo las tan pocas luces de implantarlo), lo barato sale caro y es que si, un colega ha comprado uns vivienda de 120m2 por 36.000 al banco, hasta que le llega el valor catastral de 130000€ y le toca pagar una burrada, obviamente por 36.000€ es un edificio ya con sus años, etc. Asi que no me imagino con una casa nueva.

No me gusta la idea de vivir toda la vida de alquiler aunque preste el poder irte cuando quieras, pero es que es pensar en hipotecas y se me encogen las pelotas a mala manera.

ChaRliFuM #21 Ago '16

Uno de los grandes errores que ayudó a inflar la burbuja fue el mantra instaurado en el pensamiento de nuestra sociedad de que "la vivienda nunca baja" y claro... la gente se tiró a la piscina a comprar viviendas pensando que lo peor que les podía pasar si no podían pagar la hipoteca era vender su vivienda por más de lo que les había costado. Conozco casos de gente que no se conformó con una sola hipoteca sino que se metieron en dos pensando que iban a hacer el negocio de su vida.

MrNulo #22 Ago '16 Diamond hands

Yo tengo un miedo tremendo a pillar hipoteca. Además de que vivo fuera, como ya han mencionado, nos toca movernos mucho más que generaciones anteriores, no vas a estar comprando y vendiendo tu casa todo el rato como sí puedes hacerlo con cambiar de alquiler...

La verdad es que me veo comprando una casa baratas de pueblo para tener un sitio donde caer muerto para cuando me jubile, y estar de alquiler hasta entonces.

AlzeN #23 Ago '16

Yo firme mi hipoteca el año pasado, de un piso que estaba en construcción y empecé a pagar antes de que empezaran a construirlo. Esto es una ventaja grande, ya que fui pagando durante los dos años de construcción, y a la vez ahorrando para la entrega de llaves, por lo de que 155.000 euros que cuesta la vivienda he hipotecado 110.000 euros a 25 años.

La mía es a interés variable Euribor + 1.25% y también espero amortizarla unos años antes (según tengo entendido lo suyo para pagar menos intereses es quitarse tiempo antes que cuota no?) aprovechando que tengo el 0% por cancelación total o parcial.

Para calcular si podía pagar o no la hipoteca (estuve buscando piso 4 años) siempre hacia lo mismo, simuladores de cuotas de hipotecas y ponía el Euribor a su máximo histórico (más o menos un 5%) y si veía que llegado el caso podía pagar esa cuota sin tener que irme a pedir a la puerta del mercadona ya me lo planteaba seriamente. También tengo la suerte de tener un trabajo fijo y si dios quiere para toda la vida, de lo contrario me hubiese esperado a ahorrar más aún.

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B

[Borrado] #24 Ago '16

El tipo de interés seria Euribor + 1.25
El euribor está a mínimos históricos y por eso lo ves tan bien, cuando suba tu mensualidad puede duplicarse tranquilamente. De todas formas el problema principal no es que estés pagando 40 años la cantidad que sea al mes sino que le estás regalando al banco más de la mitad de lo que vale el piso en intereses. Las hipotecas a 30/40 años son un suicidio económico pero si a ti no te importa pagar esos intereses y te sientes cómodo con la situación ya es otra cosa .

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SmashingP #25 Ago '16

Hay que ser consciente de como funciona una hipoteca, no es sólo plazo fijo/variable/cuota y a pastar. El futuro económico es muy incierto y no tiene buena pinta, ahora lo que se devalúan son los salarios, y podríamos vernos en una situación inversa hasta ahora, que 1€ de mañana valga más que 1€ de hoy. Con los plazos fijos de hoy, se puede apreciar la desesperación de los bancos por captar dinero YA, porque los intereses los pagas en los primeros años. Cuando ya llevas la mitad de tu vida hipotecaria, raro raro raro es que te salga a cuentas cancelarla, dependiendo de la situación económica del momento, pero lo normal es que la dejes morir sola porque los intereses que pagas son irrisorios, sólo estás pagando tu deuda. Además, a más dinero prestado, todo crece exponencialmente (impuestos, seguros, etc), por eso digo que es importante pedir lo mínimo imprescindible, incluso para aquel que ni necesite hipoteca le viene bien solicitarla, ya que es el crédito más barato que existe y así no te descapitalizas.

Yo no he dicho que lo pagues en un tris a cambio de una cuota grandísima, la regla es la del 30%, tienes que pagarlo en un "periquete" siguiendo eso, y estar preparado para cancelarla si te vienen malas, no a verlas venir, porque 30 años es media vida y pasa de todo (2 guerras mundiales por ejemplo xD).

Cambiando un poco de tema, cuando uno se pone a buscar vivienda se va a encontrar con un traductor como este http://www.revistagq.com/la-buena-vida/articulos/idealista-fotocasa-instrucciones-para-entenderlo/21499 , el 90% de las casas a la venta son mierda pura, como tardarás un siglo en encontrar algo bueno/bonito seguirás ahorrando más. Yo alucino con la gente que se compra la 1º o 2º vivienda que visitan.

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Maverick #26 Ago '16

#24 pero digo yo... al banco no le estoy regalando nada sean 40 o 100 años... en todo caso se lo habré regalado cuando pasen los 40 años si dejo que pasen... digo yo no?

Como han dicho más arriba, si con un plan de amortizacion amortizas cada año... y terminas pagando en 10-15, no habrás regalado "tanto", sino lo mismo que habiendo tenido de inicio una hipoteca a mucho menos plazo. Estoy diciendo alguna tonteria?

Respecto a lo de "E + x" puedes terminar pagando el doble de cuota... De acuerdo, y también la mitad.... o eso no se contempla? por ejemplo si yo firmo un tipo fijo del 3%, y en lo que queda de decada el Euribor sigue en los valores actuales? (se leen estudios de que no se espera que en lo que queda de decada el Euribor varie mucho...), pues resulta que esas de tipo variable E + 1.25 o así, habrán sido mucho más ventajosas... por lo que no creo que se pueda criticar los tipos variables (salvo que se tenga una bola de cristal y sepas lo que va a pasar).

2 respuestas

SmashingP #27 Ago '16

#26 si has regalado dinero si hijo, mira como funciona tu hipoteca, lo normal es que sea el sistema francés, tu idea sólo funcionaría bien si amortizases al principio de la hipoteca, pero para eso pides menos dinero directamente o rebajas los años.
En cuanto a amortizar rebajando cuota o reduciendo tiempo, a efectos prácticos da lo mismo una cosa u otra, sino no te dejarían elegir.
#26 Si vas a pagar en menos de 10 años, conviene una variable, y si el euribor explota cancelas con lo ahorrado, que para eso nos podemos aprovechar de pagar ahora unos intereses que están por los suelos (que no es lo normal). Tipo fijo si te vas a burrada de años, por cubrirte espaldas, pero no deja de ser una operación arriesgada, vete a saber como será la economía por entonces, nadie lo puede saber .

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[Borrado] #28 Ago '16

#26 Es que no funciona como tu piensas, a estas alturas da igual porque ya firmaste pero si no entiendes 100% contrato de hipoteca es mejor llevarlo a alguien que te cobre una hora y te lo explique detalladamente para no levarse sorpresas. Uno de los problemas de la burbuja inmobiliaria era ese, el del banco te lo ponía muy bonito y cuando cambiaban las circunstancias económicas donde dije digo digo diego. No se lo que vas a pagar de intereses ni si al final podrás amortizarlo en 15 años pero que vas a pagar como mínimo un 30% de intereses sobre la hipoteca seguro. A mi personalmente me parece una barbaridad y es mejor aguantar un par de años ahorrando y padir la hipoteca a 10 años o como mucho 15, a partir de ahí las comisiones son faraónicas. De todas formas si ya firmaste y estas contento con tu casa felicidades y a disfrutarla.

sPoiLeR #29 Ago '16

Creo que hay un poco de lio con el tema de los intereses por año. El sistema es de amortización frances y lo importante es la deuda que contraigas.

Es decir, si pides 100K a 20 años pagaras menos intereses que a 30 y menos que a 40 años. Esto es algo lógico y que todos entendemos. Si haces un plan de pagos con amortizaciones bien organizadas, puedes pedir a 40 años y acabar pagando los mismos intereses que si hubieras pedido a 20 años. Exactamente los mismos intereses, el problema es que hay que ser muy calculador y tener disciplina.

Por mucho que pagues intereses al principio, lo haras a 15 o a 40 años. La diferencia es que a 20 años te obligas a pagarlo asi porque no te queda otra y a 40 años debes tener claro que debes amortizar si o si. Es todo la fuerza de voluntad que uno tenga.

Nadie acaba pagando todos los años de hipoteca, lo normal es acabarlo al 70/80% de la vida de la hipoteca. Repito que yo mas de 30 años no pediria, ya que los intereses ahi suben exponencialmente a partir de 25

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SmashingP #30 Ago '16

#29 perdona pero no, no se trata de fuerza de voluntad, eso de pagar los mismos intereses es de tener una bola de cristal. Puede que tal salga bien, o no, solo hay que asumirlo y hacer las mismas cuentas que ha hecho #23 para no llevarte disgustos.

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