#30 No es tener una bola de cristal, se llama hacer cálculos. Si pides a 40 y amortizas de manera intensa acabas pagando como si hubieras pedido a 20 años.
La diferencia es que en uno te obligas y en otro no. Hay gente que prefiere tener el dinero en el bolsillo y gestionar sus recursos. Son diferentes opciones pero no todo es el tiempo.
Sea lo que sea es una decisión que no se puede tomar a la ligera. Yo vivo de alquiler desde hace cuatro años, vivo con mi novia y estoy indefinido desde hace un mes con un buen sueldo en el que puedo plantearme comprar una vivienda pero me asalta una duda tras otra.
¿Quiero hipotecarme?
¿Dónde quiero vivir?
¿Compro para reformar?
¿Casa o piso?
Si es piso y ya me meto me gustaría un ático
Etc.
Etc.
Total, sigo de alquiler y por ahora paso de rollos.
#31 acepto barco, mis cuentas difieren mucho, calculamos cuando se puede cancelar técnicamente, en cuanto pensamos quitarnos la deuda, y el dejarla morir sola. El cuando o cómo hacer cada uno de las situaciones, depende de muchas variables, pero desde luego pasarlo a 40 años es de no tener muchas luces.
Bueno, he hecho 2 simulaciones usando esto que puso Spoiler:
http://www.hipotecasyeuribor.com/simuladorenexcel.php (en concreto, el de amortizar quitando cuota, no plazo)
Simulación 1: 116.000 a 10 años, Tipo 1.25% (sí, lo se, esto puede variar en el caso de ser variable como es mi caso, pero para el proposito de la simulación, utilizo lo mismo en ambas, y realmente ahora mismo sería hasta menos ya que el E está en negativo). Sin amortizar ni un euro durante los 10 años. Total pagado al final del año 10: 123.461,33 €
Simulación 2: 116.000 a 40 años, Tipo 1.25%, Amortizando 10.000 eur. al final de cada año (cosa actualmente asumible en mi caso, incluso más, pero en el futuro quien sabe...). Total pagado al final del año 11: 123.844,47 € A esto seguramente tengo que añadir pequeñas cantidades (comision de amortización y la cuota de cancelación final).
No se, o Spoiler y yo nos perdemos algo, o la diferencia no es tanta... La diferencia, en una te obligas, y si vienen mal dadas pues ajo y agua, y en la otra pues si vienen mal dadas al menos puedes asumir la cuota, y ya cuando vuelvan a venir bien dadas vuelves a amortizar.
P.D: Doy por hecho que esas no serán las cifras finales (será un cacho más...) porque si bien se espera que el Euribor se mantenga parecido hasta final de década, eso no es exacto, y supongo que de aquí a diez años la media del E será más del valor que hay ahora que son minimos historicos.
#33 Si estoy de acuerdo que a 40 años es mucho tiempo, pero que hay gente que opta por este sistema porque, prefiere pagar asi que a 20 años, porque el se autoimpone el ahorro.
#34 Lo que he ido diciendo en posts anteriores, pagas lo mismo. Luego habría que ver si amortizas en cuota o en plazo, porque esa es otra discusión que puede llevar paginas y paginas xD. Reduciendo plazo pagarías hasta algo menos. De un prestamos de 116k a 10 años pagarías 7K, creo que esta bastante bien.
#34 esa cuenta como bien dices está bien si fuese un fijo. En un variable es bola de cristal, ni los propios bancos saben por donde les da el aire. Pon que vas por el año 5 de pagar, y suben los intereses, te mueres del susto con la simulación 2 (aunque eso sí, pagarás menos cuota, pero esto es la historia de siempre xD).
#36 Si es variable y suben los tipos, subirán en ambas simulaciones que están a 10 años, ya que la de 40 años la pagas en 10. La diferencia es que el de 40 años tendrá menos problemas para pagar la cuota que el que se la ha puesto a 10 años, sobretodo si hay imprevistos...etc
#37 si, pero no dejan de ser a 40 años, eso de pagarla en 10 estaría por ver, si la de 10 años la puedes pagar cómodamente, veo una tontería irte a 40 años, eso solo vale para presumir de que pagas 4 pesetas por la hipoteca, seguro que amortizas a 10 años seguro... :yawn:
#37 Spoiler me entiende... :qq:
jaja al final es un poco lo que dice arriba, si tu plan de amortización es bueno y lo llevas a cabo al final la cosa no va a diferir mucho. Si luego te lo fundes todo y no amortizas pues pagas como un cosaco y hasta que te mueras, claro... pero si tu problema para amortizar es que ya tus circunstancias se han dado inesperadamente mal, estas menos jodido cuando pagas menos cuota... ya que al menos seguiras pudiendo pagarla... y si mejoran en el futuro, vuelta a amortizar.
#38 la vida da muchas vueltas... el principal problema de mucha gente hace relativamente poco fue ese... parejas con 2 trabajos, pues venga hipotecas a corto plazo, alta cuota, y en poco tiempo tenemos casita pagada... que paso? cuanta gente se quedo sin curro? nunca se sabe... salvo que seas funcionario o medico, nada es seguro. Yo hoy digo, joder, venga a 10 años que puedo de sobra... pero no quiero estar jodido si algo inesperado ocurre...
#39 está claro, alguna ventaja tiene que tener el que termines pagando más dinero al banco, yo es que he preferido ahorrar dinero y ahorrarme esos quebraderos de cabeza futuros.
#39 pero es que a ver, no hay color irse al extremo de 10 a 40 años, lo que quiero decir es que si te es cómodo 10 años, pues vas a 10 años, pero si prefieres mucha más comodidad por lo que pueda pasar, pues no sé, a 20 años? pero qué razón hay para irte a 40 años? se supone que en ningún momento vas a superar el 1/3, si el 1/3 sólo se cumple con los 40 años no entraría en una hipoteca ni de coña, por eso mismo que dices, no sabes como te va a ir la vida y es demasiado tiempo.
#40 Ambos tenéis razón, la diferencia es que debes tener la cabeza MUY bien amueblada, y y en el otro tienes que hacerlo si o si. Amortizar en 10 años cualquier hipoteca me parece una pasada de todas maneras xd, yo para mi futura casa, pediré a 30 años y espero acabar pagandola en 15-16.
10 años es que tiene que haber una buena fuente de ingresos a largo plazo y fijo... lo cual veo arriesgarse cosa mala sino es el caso.
Conozco mucha gente en embargo porque tenian cuotas de 900€ y claro, les fue bien, hasta perder el curro, indefinido.
En términos generales (salvo una mala compra) comprar > alquilar.
Dime tu a mí de viejo con la mierda de pensiones que vamos a tener si encima tiene que pagar 600€ de piso... Al menos 1 piso sí lo veo necesario si se puede.
Como esta el tema de la VPO, VPP y demás de moda, he añadido un anexo sobre las diferencias entre unas y otras. Este tema en concreto no lo toco por lo que la información quizás no sea 100% veraz.
También estoy compilando información sobre el EURIBOR PLUS que va a entrar este año en funcionamiento y que va a sustituir/perfeccionar el calculo del euribor (añaden mas referencias de valores).
Teóricamente el euribor plus será mas "real", es decir, que nos podemos echar a temblar.
Bueno pues yo, por actualizar un poco mis post de haces unos meses, en nada me dan las llaves, eso si... el director de la sucursal del Santander que me ha llevado el tema me llama y me dice que el banco no deja subrogarse a la hipoteca del promotor y que tiene que ser hipoteca nueva... total que segun la provisión de fondos que me ha hecho para los gastos, me van a salir por 3900 en lugar de 2000 y poco que iban a ser con subrogación (antes seria gastos de compra-venta, y ahora eso más gastos de las escrituras del nuevo prestamos hipotecario). :S
A los entendidos, por que coño no deja el banco subrogarse ahora? Para sablarnos con una comisión de apertura de hipoteca? Porque las condiciones de la hipoteca del promotor eran "demasiado buenas" y pasados unos meses ya no les interesa que nos acojamos a ellas los compradores? Porque supongo que esto es para todos los compradores de esas viviendas y no solo en mi caso no?
El caso es que el tipo de interes (E+1.25) se respeta, que es el que me dijeron alla por Marzo.
Ya hay que ser tonto para comprase vivienda, visto lo visto. Luego no vengáis llorando ay ay que me desahucian. Asentarse no equivale a que vayas a tener ese trabajo al día siguiente de estar asentado.
No sé, yo la compraría como inversión o si tuviera el dinero en efectivo o prácticamente asegurado como pretende #2. Si no de qué me meto en una hipoteca de décadas. Me parece estúpido e irresponsable. Ahora, y antes igual.
#46 La hipoteca del promotor es del Santander y no os deja subrogaros el Santader a una hipoteca del Santander? Ya puedes pedir explicaciones porque te la quieren clavar. Te han dicho subrogación o novación?
La única ventaja de subrogarte es esa, pillar buenas condiciones del promotor + ahorrarte gastos. Ya nos contaras pero ni de coña pases por el aro. Que condiciones te dieron? (si se puede saber)
#48 así es, la vivienda es obra nueva Altamira, y sí, deduzco que la hipoteca del promotor es con el banco Santander... en el contrato de compraventa menciona la opción de subrogación siempre y cuando el banco hipotecante lo autorize (el Sandander), y según me dijo el del banco, al principio les decían que no, luego que sí, luego que definitivamente no.
Las condiciones:
Tipo: E+1.25
Financiación: 100% (como todas las viviendas de Altamira o propiedad de bancos...)
Plazo: Max. 40 años
Las condiciones no varían respecto a lo que me dijeron allá por Febrero-Marzo que es cuando compré.
Lo que me huelo es eso... que te hace pasar por el aro para clavarte otros 500-600 euros de comisión de apertura de hipoteca.
#46 #48 Una subrogación implica un cambio de deudor y necesita el consentimiento del acreedor.
Las condiciones en las que el banco oferta la hipoteca varían en función del riesgo que supone uno u otro deudor, a un deudor extremadamente solvente le ofertaran una hipoteca en unas condiciones sustancialmente mejores que a un deudor menos solvente.
El banco está en todo su derecho a no aceptar la subrogación. ¿Que igual se la quieren clavar? pues también, pero no necesariamente tiene que ser por eso, sino que dependerá de la valoración del riesgo que haga el banco xD
#50 Eso que dices tiene sentido... pero en su día, antes siquiera de saber si era solvente y pedirme todos los papeles que acrediten mi solvencia, me ofrecieron exactamente las mismas condiciones que ahora una vez que han autorizado mi operación... la única diferencia es que ahora dicen que el banco no autoriza la subrogación (y según esta persona, por la forma en que me lo dijo, crei entender que no autoriza la subrogación a ese prestamo del promotor, en general, no en mi caso particular...).
No se, suena más a que nos la quieren clavar para sacarnos los cuartos por comisión de apertura?
#51 Si tienes acceso a las condiciones de la hipoteca del promotor puedes saber rápidamente si te la quieren clavar o no...
Es cuestión de comparar el tipo de interés y el plazo xD
Puede ser que tengas razón, que el banco haya revisado las condiciones en las que tenía la hipoteca con el promotor y como dichas condiciones eran muy buenas, haya decidido no aceptar ninguna subrogación para sacar más beneficio con quienes suscriban nuevas hipotecas.
#52 nop, no tengo acceso a ellas...
La situación cronológica es esta:
Febrero - reservo la vivienda -> me informo en el banco y me dicen financiación 100% al E+1.25 Max. 40 años... yo ni sabia que había subrogación pero me dio por preguntar si la comisión de apertura de hipoteca me la cobrarían tb a mi siendo cliente de hace años y me dice que sí, que a todo el mundo aunque seas cliente y hayas mamado de sus pechos (esto es cosecha mia). Le pregunto cuantos gastos implica todo y me dice que unos 3000€ (muy poco pensé yo...) más el IVA de la vivienda claro. Pocos dias después firmo el contrato de compraventa donde se especifica la opción de subrogación si el banco lo autoriza.
Octubre - Me piden justificación de mis ingresos, etc, lo mando, me llama a los pocos días y me dice que autorizan la operación y que no hay opción de subrogación porque el banco no lo autoriza, que hace unos meses dijerón no, luego sí, finalmente no (tuputamadre pensé yo). Pregunto si las condiciones habían cambiado y me dice que no, que 100%, E+1.25, Max. 40 años. También me manda por email una provisión de fondos detallando los gatos de escrituras (compra-venta + prestamo), en total 3900€ (cerca de los 3000 aprox. que dijo hace meses, pero unos 1700€ más que sí sólo fuera compraventa, según mis calculos).
#53 Para las subrogaciones también se suelen pagar comisiones así que no creo que sea por esto por lo que el banco no acepta la subrogación.
El ahorro fundamental de la subrogación respecto de una nueva hipoteca está en el pago de ciertos gastos e impuestos. Si no recuerdo mal, en una subrogación te ahorras el pago del IAJD (impuesto de actos jurídicos documentados) de la hipoteca, aunque tienes que seguir pagando el IAJD de la compraventa. Te ahorras también un pico en los gastos de notario y en los gastos del registro de la propiedad.
Si te das cuenta el ahorro está en gastos e impuestos de los que el banco no obtiene beneficio, por eso te digo que no creo que rechacen la subrogación para querer cobrarte la comisión de apertura, puesto que seguramente ya tengan pactada alguna comisión en caso de subrogación.
Honestamente, creo que lo que quieren es clavarte peores condiciones de las que ya tenía el promotor.
#50 Yo suponía que se subrogaba siempre a peores condiciones, porque esas condiciones nunca las dicen. Pero que no te dejen subrogarte no lo había escuchado nunca XD
#49 El tipo de interés siendo variable no es nada del otro mundo. Toma como referencia ING direct que es 0,99 sin comisiones y pillando un seguro. El problema es que el 100% no se lo dan a nadie ahora mismo quitando viviendas propias como tu caso, lo normal es financiar el 80%.
Si tienes ese 20% mas los gastos yo miraría otra cosa, sino, a morir al palo. Realmente que diferencia hay entre antes y despues? Porque respetan plazo, interes y % de compra.
#55 Las condiciones no las dicen hasta que han aceptado la subrogación, pero una vez aceptada deben de comunicar al deudor no solo las condiciones de la hipoteca sino también los gastos, previsiones de fondos e impuestos a los que debe de hacer frente.
Lo de que sea el banco quien acepte o autorice la subrogación es algo totalmente lógico. Como ya he dicho antes, una subrogación implica un cambio de deudor. Imagina que yo te debo 10.000€ a ti, yo soy un tipo solvente, tengo un buen trabajo fijo en el que gano 100k€ al año, pero antes de pagarte la deuda te llamo y te digo que yo ya no te debo nada, que los 10.000€ que te debo te los va a pagar mi primo Fulanito que es un nini de 38 años que no tiene ni la ESO y que vive en casa de sus padres.
¿Te imaginas lo gracioso que sería que no pudieras elegir si aceptas el cambio de deudor? xD
#56 xDD yo imaginaba que eso iba implícito en el propio acto de la hipoteca como tal (el pedir el historial vamos), pero esta claro que depende del historial no se arriesgan, que es lo mismo que decirte, que no te conceden la hipoteca no? O si te la conceden sería en condiciones draconianas xD
#57 Básicamente es eso. Lo que ocurre ahora mismo con muchas subrogaciones es que aún hay millones de hipotecas que se concedieron sin observan el más mínimo rigor a la hora de valorar los riesgos y la solvencia de los deudores. Sin embargo, ahora sí se valora mucho más la solvencia del deudor a la hora de ofertar unas determinadas condiciones.
Y ojo, no es que los bancos estuvieran siendo temerarios al ofrecer hipotecas sin valorar el riesgo porque para ellos seguía siendo un negocio redondo. Debido al burbujazo que había, al banco le sudaba la polla que el dedudor pagar o no pagara porque en caso de impago, ejecutaban la hipoteca, se quedaban con lo que el deudor ya había pagado, revendían la vivienda por un precio aún superior y además el deudor aún seguía debiendo dinero al banco.
Hay que tener en cuenta que cuando te hipotecas, la cantidad que cubre la garantía de la hipoteca no se limita al valor de la vivienda sino que se incluyen también los intereses, los hipotéticos gastos de ejecución, etc. Para una vivienda de 120.000€ la cantidad garantizada puede alcanzar tranquilamente los 180.000-200.000€
Yo opino como Charlifum, creo que las condiciones de la hipoteca de la promotora de las viviendas era X, y ahora el banco no quieren que nos subroguemos los compradores porque quizá sean condiciones por debajo del mercado hipotecario actual... simple y llanamente.
#55 ninguna diferencia... cuando fui a informarme que condiciones habría cuando solo había reservado la vivienda, me dijeron las mismas condiciones que hace pocos días cuando me llamaron para decirme que todo ok y que mi operación era aceptada. Lo único que ahora me confirman que de subrogarse nanai (y creo que esto ya lo sabían en Febrero cuando hable por primera vez... porque si no, las condiciones que me hubieran dicho hubieran sido diferentes....). El tipo de E+1.25, para ser financiación 100% me parece muy correcto, se que podría conseguir algo menos (E+0.99) dando entrada, pero si la doy, iría muy justo, y pretendo amueblar todo en 0 coma (ya llevo gastados 10k solo en muebles y aún no tengo las llaves 
). Y sinceramente, me pareció una buena oportunidad a buen precio y si me espero a más adelante temo terminar pagando mucho más, que los precios dudo que vayan a estar más bajos.
Si el banco no acepta la subrogación es simplemente porque con la nueva hipoteca van a trincar más pasta, evidentemente la documentación que Maverick ha tenido que aportar lo acredita como un deudor suficientemente solvente, puesto que si no lo fuera no le concederían ni subrogación ni hipoteca nueva, y el riesgo extra que aporte no va a ser justo para que sea rentable la nueva hipoteca pero la subrogación no, ni de coña, vamos.
Anda que no me dieron la brasa a mi para que me subrogara con la mierda de condiciones que tenían entonces (euribor +0,75% en lugar de euribor +0,25%, aparte de mil comisiones, y el euribor estaba en la friolera de 5,24% entonces).
No sé como estarás exactamente en tu vida personal, pero si te puedes permitir plantarte y decir o me subrogo o te quedas con la casa, no lo descartes.
pd: acabo de leer que ya tienes muebles comprados xd. Mira bien lo que firmasteis en febrero y a por todas si hace falta.
