Mercado negro vivienda

k222 #121 Sep '16 Penitente

#118 un ejemplo de esta semana.

Compra un piso por 140.000, reformado y amueblado de 50m2 cercano a av. diagonal (Esos si sin ascensor una 4 planta que era una 5 real)
La misma tarde que hemos escriturado al salir ya teníamos preparados los inquilinos para firmar el alquiler por 750€ mes.
Gastos : comunidad = 360€ año
Ibi = 240€ año
Impuestos al comprarlo + notaria = 16.800€

Total inversión primer año con gastos e impuestos incluidos = 157400€
Alquiler 1 año= 750 x 12= 9000€

9000/157400 = 5,7% rentabilidad neta.

Donde encuentras algo mejor que esto?

Por donde está ubicado, aunque no tenga ascensor se alquila rapidísimo este piso. Eso si en otra ciudad o localización podría ser una mala inversión, aquí donde te digo no.

Importante connotación: en la escalera hay posibilidad técnica de poner 2 ascensores si la comunidad lo aprueba...

Te podría poner más ejemplos, va pongo uno con más dinero y otro tipo de inversión.

Edificio de 10 pisos a reformar en el raval. Cada piso de 50m2, la escalera y fachada esta reformado, los pisos no. Requiere una inversión de 30.000€ cada piso.

Precio compra 700.000€ + 300.000 reforma total= 1.000.000€
Precio esperado venga pisos por unidades: cada unidad a 150.000€ los 2 áticos con terraza de 30m2 cada uno a 240.000€

Total venta esperada: 1.680.000€
Beneficio antes de impuestos 680.000€

Como puedes ver son 2 muy buenos negocios, con distintos presupuestos y distintos perfiles de inversores, uno de dedcos a reformar y vive de esto y el otro tenía unos ahorrillos en el banco muertos de asco. Como ves si es rentable invertir en ladrillo.

Ambos casos son reales y muy recientes, te podría explicar innumerables casos ....

#120 tienes toda la raZon, ayer precisamente a una charla que fui del sector esto es de lo que se habló precisamente... La verdad que es vergonzoso.

#115 ahí la verdad mala gestión de la inmobiliaria.
Hay que ser consciente que cada vivienda tiene su momento, es decir, muchos propietarios no hacen caso del asesoramiento del profesional.
Le dices que vale X y él quiere X más 50.000€ y así no.
Yo a ti te hubiese sido sincero antes de visitar el piso. Te hubiese dicho que es buen piso pero que está por encima de lo que vale en realidad, si después de verlo me dices que vivirías en el, lo que haría es idear un plan contigo para we en un mes puedas obtenerlo al precio justo para las 2 partes.
Seguro que si el propietario lo hubiese ajustado a su precio real desde un principio hubiese obtenido más importe por el.
No obró con mala fe la inmobilaria, pero si te explica las cosas tu compres o no, no acabarías tan quemado, por desgracia a veces hace falta que la propiedad vea la realidad del mercado, si tú lo visitas en ese proceso tú sirves para concienciarlo y que lo termine comprando otro.

No quiero ir de sabiondo chicos, solo intento explicaros e intentar que veáis a los profesionales del sector con otros ojos

Saludoooos

Escribo desde el móvil, perdón por las faltas!

3 respuestas

B

[Borrado] #122 Sep '16

#120 Eso es lo que pasó a finales de los 90 - principios de 2000. Adivina qué vino luego xD Tienen razón los que avisan de que las crisis suelen cumplir ciclos de 25 años...

1 respuesta

B

[Borrado] #123 Sep '16

#121

El alquiler es en negro y no paga impuestos?
La casa no va a requerir de mantenimiento ninguno?
etc

En las inmobiliarias va de serie sólo contar lo bueno? , y obviamente cómo dices, el tema de comprar un edificio es en localizaciones contadas, en mi opinión en general es un mal negocio en cualquier parte del país.

1 respuesta

D

DiSKuN #124 Sep '16

#121 #122 que futuro mas alentador.

Actualmente, en algunos casos, pago casi el doble de alquiler que algún colega de hipoteca

Hace tiempo que me ronda la idea de mirar de comprar vivienda con el dinero ahorrado que tenemos, pero todavía no sé si tirarme a la piscina

1 respuesta

k222 #125 Sep '16 Penitente

#123 lógicamente luego su renta tendrá que incluir los alquileres, claro que requiere un mantenimiento. Perdona cuál de losn2 casos te refieres?
En el primero, es un piso reformado. Tendrá el mantenimiento que pueda ser algo normal, y no será ni cada año ni cada mes.
A caso si ganas dinero en un fondo de inversión no pagas impuestos?
Chico, en cualquier cosa que ganes dinero pagaras impuestos.

En el segundo caso, una vez los has vendido por unidades pues pagaras los impuestos pertinentes sobre los beneficios. Y aquí te vuelvo a decir lo mismo, siempre que ganes dinero pagaras impuestos.

Yo te intento explicar una realidad, si no lo quieres ver pues no lo veas, todos mis inversores son de hace años y contentos que están.

Y si, claro que habrán unos márgenes que puede ser de mantenimiento, o de este inquilino se ha ido y perderé un mes de renta para volverlo alquilar.

Son cosas obvias, pero que sí que son buenas inversiones.

Las hay de mejores? Probablemente

1 respuesta

B

[Borrado] #126 Sep '16

#125

Pues que en el primer caso has detallado impuestos y demás gastos. Y para el beneficiario directamente has tratado el alquiler cómo todo beneficio a la hora de hacer el cálculo...

1 respuesta

k222 #127 Sep '16 Penitente

#126 es que es un dato imprescindible para hacer el cálculo.
Si quieres mejor lo calculamos en lugar de 750€ mes a 700€ haciendo una provisión de fondos para cosas que puedan surgir.
Entonces sería 700x12= 8400€ \ 157400€ = 5,3 % rentabilidad neta.

Que banco te da algo similar?

1 respuesta

B

[Borrado] #128 Sep '16

#127

Por cierto, más en detalle en tu primer cálculo.

Ya hemos dicho que hay que incluir impuestos por el alquiler, mantemiento de la casa, que te paguen, que esté siempre ocupada, etc. Hay más riesgo, por lo tanto es normal esperar algo más que en un depósito bancario.

Pero además, el cálculo lo haces cómo si el precio de esa vivienda fuera fijo en el tiempo? Está claro que hay que mirar los casos puntuales, pero quien te asegura que el precio de la vivienda seguirá siendo el mismo? es decir, más riesgo aún. En un banco, termina el depósito y te dan los intereses y la cantidad invertida.

Aquí tienes "los intereses" (con más riesgo), además de ladrillo (no el dinero contante y sonante).

Lo que quiero decir, es que con esa pregunta de, "qué banco te da algo similar?", y omitiendo estos "pequeños detalles", parece que me lo estés vendiendo (supongo que por tu profesión ).

Es una operación con riesgo, sobre todo teniendo en cuenta que han de pasar décadas para poder empezar a tener beneficios si todo sale bien.

1 1 respuesta

Hispano #129 Sep '16

#121 La primera operación que comentas no está mal, pero para calcular la rentabilidad neta no tienes en cuenta la amortización anual del piso y tampoco la parte de ese dinero que se va en los IRPF. La rentabilidad real es menor a la que comentas.

Además, cuando compras para alquilar, lo lógico es provisionar mensualmente una parte de ese alquiler por si el inquilino deja de pagar y tienes que echarlo vía demanda judicial o para hacer frente al los periodos que el piso se queda vacío y los gastos necesarios para volver a alquilar (arreglos, inmobiliarias... Etc). Si a todo eso le sumas que compras un producto sin apenas liquidez... Sigo sin verlo una buena inversión.

La bolsa es mucho más interesante en el medio y largo plazo.

El segundo caso es diferente porque el inversor se deshace de los inmuebles, esa si me parece una mejor inversión.

2 1 respuesta

k222 #130 Sep '16 Penitente

#128 también puede subir el precio no? Desde luego en Barcelona en losn 2 últimos años no ha parado de subir en Barcelona. De hecho es un factor que juega más a mi favor por el momento en el que los encontramos.

Y si, entiendo lo que dices. Y ojo luego también te puedes encontrar un moroso.
Y siempre toda inversión tiene un riesgo, siempre.

Yo no te quiero vender ningún piso que conste eh! XD

Sin embargo hay gente que le gusta invertir en ladrillo y su experiencia es positiva.

Y si el mercado puede subir o bajar pero siempre tendrás un bien inmueble físico y palpable.

También hay gente que invierte en la bolsa y eso sí que es humo... Pero lo respeto, Zapatero a sus zapatos.

1 respuesta

k222 #131 Sep '16 Penitente

#129 en #127 lo hice provisiónando y salía un 5,3%
En la bolsa como tú indicas, cuando sube un valor tampoco te calcula lo que pagaras en la renta. Yo no le voy hacer la renta a mi cliente, que para eso ya tiene a su gestor xD

Yo cuando hablo de neto es después de pagar impuestos y hago el cálculo en base a gastos comunidad, ibi y una pequeña provisión de fondos para imprevistos.

Pero que no os quiero vender nada, os hablo con sinceridad.

Yo también prefiero comprar, reformar y después vender.

Pero hay cierto tipo de inversores "patrimoniales" que les gusta este otro tipo y la verdad no me importaría tener 10 pisos con sus rentas.

Bueno ya voy a dejar el tema que al final va a parecer mi blog esto jajaj

Saludos sosios

2 respuestas

SmashingP #132 Sep '16

Eso de las rentabilidades está muy bien, pero ojo es solo de la SITUACIÓN ACTUAL, como todo, eso bajará o subirá con el paso del tiempo. Yo hice el cálculo con mi compra y es un 4% neto, era carne pura de inversor, de hecho tuvo una oferta al alza de la increíble cantidad de mil euros SÓLO para quitarnos la compra el hdp, la venta sólo estaba apalabrada (fue verlo y al día siguiente firmar las arras) pero prefirió vendérselo a una pareja del propio barrio que dárselo al inversor, al final hay gente que si tiene algo de cargo de conciencia. Si has hecho una buena o mala operación, eso sólo lo dirá el tiempo.

#124 de las cuotas no te fíes, tu suma luego gastos, impuestos, seguros, intereses, a cuantos años están pagando etc...ahora puedes parecer un panoli, como pasó en su día, y luego se puede dar que quien ríe el último ríe mejor. En realidad sólo tienes que hacer tu propia estrategia financiera para arriesgar lo mínimo posible, es necesario ahorrar estando de alquiler para poder comprar luego con tranquilidad. Si tenéis ahorrado podéis ir mirando alguna cosa en vuestro tiempo libre, a mi sinceramente viendo el panorama me hubiese gustado haber empezado el tema hace años y no "deprisa y corriendo", no me imaginaba para nada con lo que me iba a encontrar...

Por cierto muchas gracias por tus posts k222, me parecen muy divulgativos, pero esto es pan para hoy y hambre para mañana.

Hispano #133 Sep '16

#130 La bolsa fluctúa más pues tiene muchísima más liquidez y es más sensible a los movimientos derivados de noticias económicas... Sin embargo en el medio y largo plazo es mucho más rentable.

El precio de la vivienda está ligado a los salarios, porque esta se compra o se alquila para vivir... El precio de las acciones está ligado a los beneficios de las compañías y estás crecen mucho más a lo largo de generaciones. Si descuentas la inflación, la vivienda ni si quiera supera al mercado de bonos que es el mas conservador de los bursátiles.

A todo ello hay que sumarle que la vivienda es producto sin liquidez y que en caso de crísis te puedes ver "atrapado" sin poder vender aunque sea a pérdidas.

Es mucho más interesante para un inversor, organizarse una cartera de acciones de grandes compañias que comprar un piso para alquilar.

Puntualmente puede haber casos de viviendas para alquilar que den réditos, no lo niego. Pero como mercado no es el más aconsejable para rentabilizar el ahorro.

Hacer compra ventas de vivienda es otra cosa porque no te apalancas.

Funki #134 Sep '16

Insinuais, por lo que he leido (No todo) que si ahora vendiese mi casa (ya pagada) y dentro de 10 años me compro otra, saldria ganando?

Haciendo referencia a lo que han dicho por aqui de que las casa siguen y siguen bajando.

1 respuesta

Hispano #135 Sep '16

#131 Fiscalmente la bolsa golea a la vivienda porque no tienes que tributar si no realizas la ganancia. Puedes ir saltando de fondo de inversión en fondo de inversión sine die y no tributar hasta salirte.

También puedes meter todas las acciones bajo un paragüas fiscal, tipo Seguro united linked y de nuevo no tributar hasta realizar parte o toda la inversión y hasta ahorrarte el Impuesto de patrimonio

Fiscalmente la vivienda está muy mal tratada en comparación con la bolsa. A iguales ganancias se tributa mucho más en vivienda.

2

SmashingP #136 Sep '16

#134 ya sólo en lo que tendrías que pagar de impuestos en vender, y luego en volver a comprar, y en que durante ese tiempo tendrías que estar de alquiler, pues no, no saldrías ganando, ahora si eres un inversor con sociedades inmobilarias que te hacen descuentazos fiscales, pues sí saldrías ganando. El pico es hacia abajo, pero de forma muy lenta, hostiazo a largo plazo porque así interesa a los poseedores del ladrillo.

B

[Borrado] #137 Sep '16

#131

Por cierto, sin acritud y hablando en general .

Anda que pones ejemplos de ventas a familias para querer vivir xD, se ve claramente para lo que sirve una vivienda en la ciudad. Lo de vivir en ella es lo de menos! gracias gobiernos!!

3 2 respuestas

k222 #138 Sep '16 Penitente

#137 Gracias a dios los bancos han abierto los grifos y el porcentaje ahora ya es mayor en operaciones a familias que ha inversores. (Prefiero 1000 veces vender "sueños" y hogares que no números.
Mi ratio ahora está en 70% familias 30%inversores. Yo estoy especializado en residencial.

Aquí he puesto esos ejemplos para explicar el porque si es rentable también invertir en ladrillo.
Aunque no haya tenido mucho éxito en mis explicaciones xD, ojo que no digo que sea la mejor inversión. Pero que es mejor que tener el dinero en tu cuenta corriente seguro que sí lo es.

Seguramente bolsa etc a largo plazo sea mejor, yo como de eso no se mejor no hablo. De hecho el dinero que tengo en fondos de inversión aún estoy en negativo

Mi función como agencia no es ser tu asesor de inversiones, es vender las viviendas y asesorar y velar xq sea la mejor operación posible para compradores y vendedores.

SmashingP #139 Sep '16

#137 ya te digo que una familia no va a comprar con las rentabilidades a los que lo hacen los inversores, a mi nunca me han salido esas cuentas en todas las viviendas que hemos visitado (por eso se piden rebajas bestiales, que le timen a otro), por eso es que ni nos molestamos en preguntar si el precio era negociable, es que se lo iban a quitar de las manos y estaba dentro del presupuesto.

Lo de que los bancos han abierto los grifos es cierto, pero bueno, creo que la gente va con más cuidado, ahora los bancos están obligados a enseñarte tablas de amortizaciones y hacerte medias y máximos históricos, para que no vuelva a haber ilusos que dentro de X años se encuentren que están pagando el doble por la hipoteca y les quiten sus casas.

1 respuesta

V4MPiR3 #140 Sep '16 Penitente

#139 los bancos han abierto los grifos es relativo, el BCE les ha obligado a abrir prestandoles dinero a tipos negativos, y el banco hace dinero moviendo el dinero, simplemente ahora pueden arriesgarse a dar dinero porque es beneficio puro siempre que sea un préstamo sensato y han podido meter unos tipos que mucha gente aceptaría, antes no es que cerraran , es que te pedían unos tipos altísimos incluso siendo un buen cliente potencial.

1 respuesta

V4MPiR3 #141 Sep '16 Penitente

Por cierto me he leido el hilo entero y me encanta ver todas las partes, buenos compradores y vendedores, tanto particulares como profesionales y lo que saco en claro es que en este país hay mucha gente basura en todos los ambitos, desde compradores y vendedores particulares que te hacen perder el tiempo, hasta inmobiliarias que te quieren timar y que muy poca gente tanto profesional como particular es legal que haberlas haylas y aqui hemos visto representadas todas las partes.

De todas formas me queda claro que alquilar hoy en dia es absurdo por los precios que tiene el mercado...yo he tenido suerte hace casi 2 años encontre un profesional y un buen casero y no me puedo quejar, buena zona a buen precio y el casero me da todo lo que necesito y si puede mas porque soy un buen inquilino.

De todas formas es evidente que hay zonas en los que la oferta/demanda hace que no haya tanta burbuja aunque si precios altos e inaccesibles para mil euristas, zonas centricas y barrios apoderados que es donde trabaja imagino kdd2, fuera de esas zonas hay que andar con ojo porque solo hay inmobiliarias malas tipo tecnocasa e. la que sus trabajadores son gente sin formación, intentando vender todo lo que puedan.

1

SmashingP #142 Sep '16

#140 hombre yo lo digo más que nada porque a un conocido le han dado el 100% (sólo iba con los ahorros para los gastos) y a mi me parece un locuron, en ING te dan hasta el 80% de la tasación, si ésta tasación está por las nubes, pues tienes todo el dinero disponible...

Yo no creo que alquilar sea absurdo, es que la cuestión de alquilar vs compra depende enteramente de circunstancias personales. Lo que pasa es que en este país como inquilino tienes muy difícil plantear vivir tu vida estando de alquiler, estas muy desamparado, los contratos antes eran de 5 años ampliables a 3 más, ahora son de hasta 3 años ampliable hasta 1 más, y ahora sólo tienes seguridad de que no te van a poder echar sólo el primer año...es que con estas leyes sólo te queda dar con un muy buen casero y que le vaya todo bien xD.

1 respuesta

V4MPiR3 #143 Sep '16 Penitente

#142 No me refiero que alquilar sea absurdo el echo de alquilar, yo soy plénamente partidario de alquilar, si eres un buen inquilino puedes tener una vivienda para toda la vida, el problema es el precio de los alquileres actualmente, que son superiores a lo que te cuesta una hipóteca para comprarte una vivienda.

1 respuesta

SmashingP #144 Sep '16

#143 yo no pienso igual, demasiados ejemplos hay de los que se hipotecaron en burbuja y han tenido que vender con mucha pérdida (o que van a seguir pagando la hipoteca hasta la vejez), al final lo asimilan como si hubiesen estado en alquileres muy caros, pero sin duda aunque el alquiler era más caro (aunque yo sigo viendo un error en comparar las "cuotas" pero bueno), era mejor que coger hipotecas a 30-40 años. Continuando la burbuja la tónica debería ser la misma.

1 respuesta

V4MPiR3 #145 Sep '16 Penitente

#144 Me refiero hoy en día, pago 450 de alquiler (que lo pille barato para mi zona) que suelen rondar los 550 en pisos mucho peores y tengo amigos con casas de nueva construcción pagando de hipoteca 350-400 euros (que es lo mismo que vale un alquiler en su zona de un piso con 60 años sin reformar) a 20 años, curiosamente tienen vecinos ue por haber comprado la vivienda 2 años antes que ellos (la misma de distribución y calidades), tienen una hipoteca de 600 euros.

No veo normal pagar lo mismo o mas de alquiler que de hipoteca sinceramente.

1 1 respuesta

SmashingP #146 Sep '16

No sé, yo siempre analizo las cosas a largo plazo, lo que pueden costar al final en computo global, es difícil pero ahí está la historia para intentar aprender. Nosotros hubiésemos seguido de alquiler por simple rutina, era una situación como la tuya, pero se acabó el "chollo" y nos hemos tenido que mudar a una cosa peor y más cara. ¿La hipoteca más barata? pues depende de cada situación y lo que asuma/arriesgue cada uno, es una deuda a muchos años si no se hace con cabeza, y hoy te puede parecer más barato y mañana vete a saber. Cada uno debe hacerse sus cuentas para saber su momento de comprar, y desde luego el comparar las cuotas de alquiler/hipoteca no debería ser una de ellas, te puedes entrampar de lo lindo si sigues esa regla.

Además, a esa cuota hipotecaria de tus amigos, si le sumas todos los gastos de mantener la casa+vinculaciones banco, cuesta lo mismo que el alquiler (en mi caso son 110€ más, y me parece poco dinero).

MaTrIx #147 Sep '16 Maker Incomprendido

#145 no es e todo cierto que pagues lo mismo, el que tiene el piso a su nombre paga ibi, Comunidad, basuras...... Tu no, si se rompe algún electrodoméstico el dueño del piso te lo tiene que cambiar.... Evidentemente comprar también tiene sus ventajas.

Aún así también es cierto que tenían que bajar más los precios de los alquileres.

k222 #148 Sep '16 Penitente

Yo para pagarle la hipoteca a un tercero me hipotecó yo.
Que al final lógicamente tienes que asumir unos costes extras como Ibi, comunidad, manteniniento...
Pero cuando te jubilas tienes una propiedad a tu nombre, es tu plan de pensiones.

En otros países como los nórdicos el alquiler a proporción pagas el 40-50% de lo quebré cuesta comprarte la vivienda, eso es como tendría quienes ser aquí.
También es cierto que en los paises nórdicos no se endeudan a un 80-100% de hipoteca sobre el valor de la vivenda bibd coñá....

Son culturas y formas de vivir distintas, para lo la suya es la correcta. Pero como he dicho para pagarle la hipoteca a otro me pagó la mía.

SmashingP #149 Sep '16

Debe ser cultural sí, cada uno se montará su película en la cabeza, en la mia nunca se me ha pasado en que le pagaba la hipoteca a otro, yo he pagado a una persona a cambio de disfrutar de una vivienda, y eso lo prefiero millones de veces antes que pagarlo en intereses a un banco y tener una deuda que no sé si voy a poder pagar o no.

Sí esas frases estrella te funcionan para vender, vamos muy de culo. Ya no estamos en la peseta, considerar la vivienda como plan de pensiones me parece de ilusos, dentro de 40 años veo más probable que las casas se regalen (si el día de mañana llego a heredar casas, me las quitaré de encima porque los sueldos/pensiones no me llegarán para mantenerlas).

El que tenga ganas de empezar la casa por el tejado (hipotecarse al 80-100%) ya puede ir con un buen plan de amortización y quitarse la deuda antes de los 50 años o crearse un gran colchón para no fallar nunca con el banco.

1 2 respuestas