#1560 Es un contrato entre particulares en el cual ambos se comprometen a llevar la operación a término. En caso de que el comprador incumpla pierde lo aportado y si es el vendedor suele tener que pagar el doble del importe dispuesto. El problema es que a lo mejor tu como comprador no puedes llevarla a termino xq ningún banco te da el dinero y estás jodido :S
#1560 Las arras es un contrato de "reserva" del piso en el que se estipula el precio y una señal (entre otras cosas), y hay ciertas "obligaciones" por ambas partes de finalizar la compraventa bajo penalizaciones si tú al final no compras la casa o si el vendedor decide no vendértela (perder la señal, devolver el doble de la señal... eso ya depende un poco del contrato).
Lo que pasa es que en este contrato hay una posibilidad que a veces se incluye, que es que el comprador no está obligado a cumplir el contrato si no encuentra financiación.
Es decir, si yo incluyo esta cláusula y no me dan la hipoteca, pues es como si no se hubiese firmado nada y me devuelven la señal. Si no he incluido esta cláusula y no me dan la hipoteca, pierdo la señal. Obviamente esta cláusula va contra el vendedor (porque si tú no encuentras financiación igual ha tenido dos meses el piso parado a cambio de nada) y por eso pueden no querer incluirla.
Pues yo estoy en proceso de compra de un piso, firme arras penitenciales y todo eso con fecha para el 7 de julio.
Ahora resulta que uno de los propietarios ha fallecido y me dicen que todo se retrasa entre 3-4 meses y me insisten en que pague la tasación del banco para cerrar la hipoteca.
Les digo que sin firmar extensión de arras ni nada no pago ni un euro más y se ponen pesados, primero el broker y días después el de la inmobiliaria...
Cada vez me da más mala espina, primero me dijeron que los propietarios eran japoneses, después que eran una pareja mayor, me meten prisa para pagar una tasación sin seguridad de que se me venda el piso...
Les he dicho que bajaré a hablar con ellos a la oficina a aclarar todo, porqué cada vez me huele peor...
pd: @Soy_ZdRaVo algo que decir como abogado?
#1564 Exacto, de ahí vienen muchas veces los problemas porque muchas veces las hipotecas van en función del valor de tasación y normalmente solo te conceden el 80% como máximo del valor más bajo entre valor de tasación y valor de compraventa.
En función de tu situación personal si tienes mucho margen te puede dar igual que la tasación salga por debajo del precio de compraventa, pero si vas muy justo puede ser una putada. Ahí es donde entran lo que se comentaba antes (incluir cláusula liberatoria si no te conceden hipoteca) o la opción de pagar la tasación antes de hacer la oferta, pero si mientras tanto el piso se lo lleva otro pues has pagado el tasador para nada (que sigue siendo menos traumático que la alternativa, que es quedarte atrapado por un contrato de arras sin cláusula liberatoria y una hipoteca que no te van a conceder).
edit: en el fondo creo que no te he respondido. Si, yo imagino que la oferta final y vinculante del banco será cuando ya esté la tasación hecha, pero imagino que normalmente pueden intuir que no va a haber problemas porque las tasaciones deben salir siempre parecido al valor de compraventa (eso si no van trampeadas directamente). Al final viendo otras tasaciones de la zona sabes más o menos qué puedes esperar, y si además la hipoteca es por menos del 80% de compraventa, aunque la tasación salga por debajo sigues teniendo un margen.
#1565 Huele mal sí xD Yo no me fiaría por que si andan con mentiras respecto a los dueños, qué no habrá detrás.
Que algún MV-Abogado te ayude, pero vamos, si en el contrato de arras está estipulada la fecha de compra y no tiene incluida cláusula de extensión por causas de fuerza mayor, imagino que podrías ejecutar el contrato y que os dieran la cantidad doblada.
#1560Seyriuu:pero no me cuadra porque la parte vendedora no iba a querer firmarlas.
Exacto, esa fue mi discusión y desconfianza con mis vendedores, porque una herencia con tantas personas en medio solo conociendo a uno de ellos, a saber cual era la realidad en la venta (esto fue por particular sin inmobiliarias). Me ofrecían 0 garantías, por lo que no les compramos la vivienda. La diferencia entre unas arras penitenciales y confirmatorias (o al menos la que yo le vi en su día), es que en las penitenciales ya estas estableciendo las indemnizaciones: Si tu como comprador te echas para atrás, el vendedor se queda con la señal, y si el vendedor es el que se echa para atrás, te las tiene que devolver DUPLICADAS. En mi caso ellos no querían pagar ni un puto duro si se echaban para atrás, imagínate que seguridad me estaban dando para poder comprar cuando tienes que contratar una hipoteca, con unas confirmatorias si se echaban para atrás, ya tienes que estar reclamándoles daños y perjuicios.
#1565 que te informen bien del tema, porque efectivamente si uno de los propietarios fallece, creo que los contratos que hubiese son cancelados. Tendrán que repartir la herencia y ya es otro contrato totalmente diferente. Por eso le decía a #1359 que si puede cerrar la operación antes de tiempo que no lo duden, porque te pasa una mierda así de forma inesperada y ya se jode porque tu contrato ya es papel mojado.
#1566Gassius:(que sigue siendo menos traumático que la alternativa, que es quedarte atrapado por un contrato de arras sin cláusula liberatoria y una hipoteca que no te van a conceder)
Eso es... Obviamente que es mejor no perder nada, pero es "mejor" perder 400€ a perder unas arras por importe de 10-15k o X. Pero si el vendedor se niega a incluir la claúsula, esa casa os gusta, los bancos os han hecho el pre-estudio (y no habéis mentido, obviamente xD) y dicen que os darían una hipoteca hasta un máximo X... Sólo queda asegurarse del precio de tasación y no llevarse sorpresas.
Es mi punto de vista, por supuesto jeje
#1565 Consejo personal: Si se te enciente alguna luz roja en la cabeza sal corriendo de ahí. Ni de lejos compensa comerse la cabeza y posibles problemas. Literalmente estás hipotecando tu futuro a medio/largo plazo y no es aceptable ni la mas mínima desconfianza.
#1570 una duda rápida: si llega un momento que tengo tasación en mano, por un valor alto (supera el 80% de valor de la casa) y tengo todo el pre estudio hecho de los bancos (con tooda la documentación aportada), si sería un buen momento para firmar arras incluso sin cláusula liberatoria? O incluso ahí mejor ir a lo seguro?
#1567 Si, la verdad que cuando es algo tan grande como comprar un piso, cuando algo te huele mal, es para encender todas las alertas, mi idea es por lo menos recuperar el dinero de las arras, pero tengo que informarme bien sobre todo eso.
#1568 Pues imaginate que no me han dicho nada de eso, solo que tasara y me fiara de ellos xDDD
#1571 Mi idea es no firmar extensión porque es que es una decisión que condiciona mi vida mucho y es lo que dices si ya veo luces rojas no confio nada.
#1573 Ojo que te hablo sin saber porque no soy jurista ni nada, pero por fallecimiento si sé que los contratos de alquiler quedan anulados, pues con otro tipo de contratos seguramente tenga sus propias movidas, ya que supongo que los herederos siempre van a estar más protegidos que las "promesas" que hiciese el fallecido.
#1572 antes mencionabas que la vivienda tenia una carga, eso es muy importante también, las viviendas deben venderse siempre libre de cargas, sino tendrías que ir a tocateja y aceptar los riesgos tu (no el banco, por lo que no te darían hipoteca).
#1572 De boquilla todo el mundo dice ser muy legal y digno de confianza, mejor que esté por escrito. La compra de la primera vivienda debe de ser como la transición española: "Atado y bien atado"
#1572 A ver yo creo que nadie te puede decir qué hacer. Obviamente cuánto mejor sea el acuerdo para ti y más protegido estés pues mejor para ti, pero a veces toca pasar por el aro y tragar y/o arriesgarte.
Todo depende de tu situación personal, cómo de seguro ves que todo vaya bien? qué te supone perder el dinero de las arras si algo inesperado sale mal? que te supone que mientras haces las cosas bien llegue otro y te quite la casa?
Tendrás que poner todo en una balanza y ver primero si puedes asumir esos riesgos (a nivel económico), y después si estás dispuesto a asumirlos.
Yo mismo he firmado arras sin cláusula liberatoria tras un paseo por unos cuantos bancos porque creo que mi situación individual me permite asumir esos riesgos, pero vamos, nadie conoce mejor que tú mismo tu situación personal, y es tu dinero y las consecuencias te las vas a comer tú.
#1574 No querían ni firmar extensión de arras, que ellos me prometian que el piso era mio que no me preocupara, ese es el nivel, por eso no me fio ni un pelo.
#1565 que si ha fallecido uno de los propietarios se te va a alargar mucho todo, 3-4 meses me parece hasta rápido. Solo para que el Ministerio les de un certificado de últimas voluntades van a pasar casi 2 meses, luego lo que tarden los herederos en ponerse de acuerdo, arreglar los papeles y tendrán que pagar impuestos e inscribir la adquisición en el Registro de la Propiedad.
Si hacen todo eso en 3-4 meses flipo.
pd: con quien firmaste las arras? Ahí pondrá quien se obliga a vender y podrás ver al menos quienes son.
#1574 si, la carga no se puede liberar porque es que está fuera de ordenación relativa. Ya he consultado con urbanismo del ayuntamiento y me han dicho que esa carga significa que "solo se permite conservación, y que de aquí hacia atrás no pesa expediente sancionador alguno ni actuación de ningún tipo sobre el inmueble". Otra cosa distinta es que yo diga de construir y me crujan, pero ese es otro tema.
#1575 correcto.
#1576 a ver, los vendedores, entre comillas, los "conocemos", por familia/allegados sabemos que son gente de fiar, del pueblo, tienen todo inscrito y en regla, etc. Pero eso no quita que te puedas llevar sorpresitas, por eso mejor ir a lo seguro.
De arras no pienso perder ni 1€ sinceramente xdd. O está totalmente seguro, o que se la lleve otro, no es un trauma. De hecho, nos viene igual de bien porque podemos ahorrar una pasta y no tener que andar negociando 90% con los bancos, y así conseguir aún mejores condiciones. Lo único que nos hace seguir es que todo en esa casa nos cuadra, que está en perfectas condiciones y el precio es bueno. Todo lo que hemos visto vale algo menos pero necesita de reformas gordas, y esa está para cambiar la ropa de armario y ya.
Si nos quitan la casa, pues mala suerte.
Pd: me acaba de mandar un audio la de la inmobiliaria, que el tasador dice que todo OK, que no hay problema, que tenemos hoy y mañana para mirar con un abogado y quedamos la semana que viene para firmar arras. Esta gente se cree que soy imbécil xd.
#1578 Con el propietario y su mujer. Pero me interesa más a como afecta al tema de arras y todo eso, si se invalidan las de ahora, que pasa si no quiero hacer una extensión, etc...
#1580 Los herederos heredan los derechos y las obligaciones. Siguen obligados a vender el piso o a pagarte el doble si quieren renunciar a la venta.
Lo normal, que no lo legal, en estos casos es dar una prórroga "de buena fe". Mas que nada porque yo entiendo que a algunos jueces les va a costar condenar sabiendo que burocráticamente los plazos en España son un sin sentido. Pero vamos, estás en tu derecho de exigir que te den tu dinero + lo pactado si no cumplen.
#1579 no se rick, parece falso.
Tiene pinta de ser una casa vieja donde cambiaron el plan de urbanismo, osea que hasta que se caiga a pedazos, eso significa que nunca podréis pedir una licencia de obra para modificar nada ( tirar un tabique para ampliar la cocina con el salón por ejemplo), solo para conservación.
Todo esto que he dicho tendrías que mirar el PGOU del municipio para ver que se puede o no hacer en esa parcela la verdad.
#1584 la casa está en un paraje apartado, donde habrán unas 100 casas aprox. La mayoría en suelo urbano, esta en suelo rústico. Al ser construcción de 2006, ha prescrito según el ayuntamiento la posible sanción, y a día de hoy no pesa sobre ella ninguna actuación.
La zona es muy apartada, a las afueras de una ciudad, todo eso era rústico y poco a poco lo han hecho urbano.
Sobre lo que dices de licencias, si, solo conservación.
El PGMO es este, la casa que estoy mirando para comprar está en una de las zonas verdes (rústico), lo rojo es urbano. En el catastro está inscrita como construcción de clase "urbano", uso principal "residencial", con fecha de 11/03/2021, vamos, hace nada.
La casa está perfectamente inscrita, la piscina como "deportivo", la vivienda como "vivienda" y una casa de aperos de 33m como "almacén".
Me voy a volver loco, una hora pienso que es una gran oportunidad que no quiero dejar escapar, a la hora siguiente pienso que es un marrón.
#1585StkR:Me voy a volver loco, una hora pienso que es una gran oportunidad que no quiero dejar escapar, a la hora siguiente pienso que es un marrón.
Eso nos pasó a nosotros con una casa baja aquí en Fuenlabrada que nos gustaba muchisimo... Tras hablar con Urbanismo precisamente con el nuevo PGOU una de las cosas que había que hacer nos dijeron que no se concedería la licencia. La solución que nos propusieron el de la reforma y el de la agencia era hacerlo de "tapadillo" que no habría problemas, entre eso y el importe de la reforma finalmente nos echamos para atrás.
Una de las cosas que le propusimos para cubrirnos fue que los actuales propietarios tramitaran todo el papeleo relativo a la reforma y supeditar la firma a la concesión de dichas licencias, tal vez podáis hacer lo mismo.
#1586 para entrar no hay que hacer nada, pero luego pienso en el futuro y me rayo. Como por ejemplo cambiar la alambrada perimetral por un muro, así a bote pronto. Pero para entrar está nueva.
#1587 no, no, a la casa no le hace falta lo más mínimo. Construida en 2006 y no es vivienda habitual, típicos viejetes que van a pasar el verano y se pasan el día cuidando el jardín y esas hostias. La casa está impecable, pondría fotos pero paso por tema privacidad.
Lo que me raya es a futuro.
#1588 Habla con Urbanismo y con alguien que pilote del tema y te sepa explicar.. Es un poco follón la diferencia entra Mantinimiento, Rehabilitación, Consolidación... Y suerte! xD
#1589 ya he hablado y me remiten a la ley xdd. Solo obras de "conservación", ahora interpreta tu eso jajaja. Obviamente si hago una barbacoa sé que me lo estoy pasando por el forro, lo demás... En fin, voy a meditar xd.
