Es un tema en el que he pensado muchas horas. Hasta me plantee escribir un libro xD Os cuento como resolver el problema. Este sería mi plan si fuera perro sanxe.
Diagnóstico
Tenéis la versión extendida aquí y aquí.
El resumen es que más o menos el 65%-70% del incremento del precio de la vivienda desde los 70-80-90 se debe a la impresión de dinero por parte de los bancos centrales y la disminución del coste del dinero. El restante 35%-30% es incremento de la demanda por parte de la inmigración y la migración a la ciudad. Estoy bastante seguro de esos porcentajes porque los he estimado de diferentes manera y he obtenido más o menos lo mismo. Ahora está empezando a pesar más el incremento de la demanda no monetaria.
Conceptualmente, me niego a hablar del precio de los alquileres porque es lo mismo que el precio de la vivienda. Un alquiler financieramente es un yield de un activo inmobiliario. Y el yield al que los propietarios alquilan depende del WACC (coste del capital). Ahora mismo la rentabilidad del alquiler es un 4%-5% (según el Banco de España), ¿Por qué? Pues porque el coste financiero ha sido muy bajo. Si el coste financiero es un 1.5% por el crédito barato, compensa alquilar al 4% vs las otras alternativas de inversion. El precio del dinero es, como veis, lo que media entre el precio de la vivienda y los alquileres. No es lo único, pero es lo que expande y contrae la demanda, junto con otras cosas. Luego veremos como va a afectar todo esto. Si el precio de una vivienda baja (el denominador), sube la rentabilidad, y sale más vivienda a alquiler. Además quien no alquila, compra, y yo quiero una España de propietarios.
¿Qué nos impide solucionarlo?
Antes de pasar a cómo bajar el precio de un activo, conviene ver qué barreras hay para empezar a implementar soluciones.
La primera barrera, y tal vez la más importante, es que el crédito hipotecario es la mitad del balance de los bancos.
Fuente: Banco de España
Como veis el sobre el 80% del crédito de los hogares, que a su vez representa como un 65% del crédito total. 0.8*0.65 = 52%. Una hipoteca no es más que un crédito con una garantía hipotecaria. Es decir, que tu casa garantiza que vas a pagar el crédito, y si no lo haces, se quedan con tu casa, la venden y lo recuperan. El asunto es que el crédito hipotecario tiene un valor en el balance del banco, este valor depende de muchas cosas, como las alternativas de inversion que haya en ese momento, el tipo de interés que pague, y cómo de seguro sea (la principal variable). Si la casa que vale 100k, y colateraliza una hipoteca de 80k, pasa a valer 50k, el valor de ese crédito se reduce, y con ello, el activo del banco (se actualice o no el balance, que aquí habría que decir mucho a cerca de los conceptos contables que utilizamos en el mundo hispano). Con lo cual, el banco se haría más riesgoso, el banco tendría que aumentar las reservas, y eventualmente caería, si el precio de la vivienda baja mucho. Por lo que no interesa que el precio de la vivienda baje porque es una crisis económica como al de 2008 que nos llevó a una década perdida.
Esto es lo primero que hay que solucionar ¿Y cómo se soluciona? Pues a ver, el problema y el riesgo se lo tiene que comer alguien. Eso es así, y de eso no podemos huir. Lo que podemos hacer es no comérnoslo nosotros, que es lo que hacen los bancos en Estados Unidos. El mismo día que firmas una hipoteca, esa hipoteca se tituliza (se convierte en un activo que vender, vaya), y pasa a ser poseída por otra entidad financiera que invierte en ello. Quién? Pues 50% el gobierno federal xD, 15% una agencia federal para hipotecas basura (si ganas poco dinero tu hipoteca cae en esta categoría), y luego pueden ser poseídas por una mREIT (una SOCIMI hipotecaria, vaya), o gestionadas por un gestor de activos que se la venda a otra entidad, como por ejemplo, una aseguradora. Pues bien, tenemos que hacer lo mismo. Tenemos que empezar a operar como bancos americanos, titulizar las hipotecas, y crear un vehículo como las SOCIMI, pero hipotecarios, que no se si existe en España ahora mismo. Pasar este riesgo al mercado no es un tema de 1 año, es un tema de 5-7 años. El mercado no se tiene que oler nada, más que "España se mete en la economía financiera".
Luego están los problemas de cariz político, como decirle al boomer que solo ha ahorrado en vivienda, que sus ahorros ahora valen un 50%. Pero bueno, esto sería un problema a toro pasado realmente. Aunque tened por seguro que bajaría el PIB (aunque tampoco lo notaríamos demasiado, así que no os preocupéis). Todo el sector inmobiliario explotaría de la noche a la mañana. Puf, se fue. Quebraría todo, por lo que la administración tendría que estar preparada para echar mano de los seguros promotor para arreglar el desaguisado y acabar las promociones que se queden a medias. Pero tened en cuenta que cuando esto ocurra, la construcción se va a desplomar como en 2008.
Soluciones
Ahora lo que vamos a hacer es pasar a, sistemáticamente, atacar la demanda, e intentar aumentar la oferta, que necesitará un empujoncito, ya que lo que se construya, valdrá menos.
Año 1.
Medida 1. Lo primero tienes que hacer el proceso que he descrito antes de titulizar hipotecas a irlas sacando al mercado. Esto es lo primero, en el momento que empecemos a tocar cosas, la cosa se va a poner caliente muy rapidito.
Medida 2. Más o menos 574k estudiantes se mueven de provincia, o vienen a estudiar de fuera. Hay unas 111k plazas en residencias de estudiantes, por lo que acaban alquilando pisos, que se alquilan por habitaciones, y acaban pagando más que una familia. Esto no tiene sentido alguno, y en ciudades con muchas universidades, es un problema. La medida es: se concesiónará suelo público a 50 dos para la construcción y explotación de residencias de estudiantes a precio topado que se incrementará con el IPC. Esto ya existe, solo hace falta hacerlo más. Se debería permitir hacerlo también en suelo terciario con otro mecanismo.
(los datos son del informe trimestral de JLL)
Medida 3. Otras poblaciones flotantes. Igual que hay estudiantes, en una ciudad siempre hay población flotante, gente que se desplaza unos meses por una formación, unas prácticas, profesores sin destino fijo, gente recién llegada. Recién divorciados, etc. Para estos casos es para lo que realmente deberían estar los micro livings. Sobre suelo dotacional, con contratos que no excedan el año. Hay unos cuantos en Madrid y van de puta Madre. Se llenan de MIR, por ejemplo.
Medida 4. Regulación y aniquilación de Airbnb. Prohibirlos en Canarias, Baleares y en general en toda la costa mediterránea. Así como en Madrid. Restringidos a un 1% del stock de vivienda en municipios de más de 10k habitantes, e ir abriendo la mano en municipios más pequeños. En las zonas rurales no veo ningún problema, ahí lo permitiría. A su vez pondría un sistema de recompensas como "te quedas con un 10% de lo recaudado" a quien se chive. Tranquilo, lo que no ganen los airbnb lo ganarán los hoteles. Así mismo, se fomentará y se sacará suelo para proyectos hoteleros, ya que hay que dar salida a la demanda, si no, de una forma u otra...
Medida 5. Ley que facilite la reconversión de oficinas a viviendas (con mesura, tampoco te quieres cargar todo el stock de oficinas, ni tener viviendas en lugares que no pintan nada).
Medida 6. Los ocupas serán desalojados por la policía de oficio en 48 horas con una nota simple del registro de la propiedad. La ocupación se castigará con 5 años de cárcel en el caso en el que no exista contrato de arrendamiento, o este sea falso. Si existía contrato o hipoteca y era pagado, se desalojará en 1 semana, y obviamente no habrá pena de cárcel. Además en el caso de destrozos grandes de pisos pasarán a ser deuda perpetua de quien los haya hecho, previo juicio, obvio.
Año 2.
Medida 7. Los impuestos son un 25% del precio de la vivienda nueva, y el ITP incrementa el precio final que tiene que pagar la gente. Medida: todas las tasas o impuestos relativos a la construcción y venta de una vivienda pasarán a ser de 1 euro, a excepción de las tasas notariales. Además todo será por declaración responsable, como en Madrid. El IVA y el ITP se reducirán al 1%. A todo el mundo, aunque sea tu 50a vivienda. ¿Por qué? Pues porque el objetivo no es ayudarte a comprar (que también, para eso estamos haciendo todo esto), el objetivo es disparar los márgenes promotores en un escenario de bajada de precios de la vivienda para que se empiecen a hacer promociones, que estamos en el año 2 y esto es un plan de 10 años o más. Queremos movilizar capital.
Año 7.
En principio, ya ha habido tiempo para que se hayan titulizado y vendido la mayor parte de las hipotecas.
Medida 8. Limitación de la compra por parte de internacionales, europeos o no. Lo siento, pero España no puede tener viviendas a 50k, porque vendrían los alemanes y las comprarían a peso ¿Por qué creéis que en Tailandia no podéis comprar una vivienda si no es a nombre de un Thai? Pues eso. Por tanto, se prohibirá la adquisición de vivienda por parte de ciudadanos no europeos. Así. Solo podrá adquirir una vivienda en España, de forma directa o indirecta quien haya sido residente fiscal al menos 5 años en España en los últimos 10, esto aplicará tanto a nacionales como extranjeros ¿Por qué? pues porque el derecho europeo impide la discriminación por nacionalidad. Así mismo, el ITP se incrementará hasta un 60% del precio de la vivienda para quien obtenga más del 50% de rentas del trabajo o pensiones desde otros países. Cuando se rompan estas reglas, como por ejemplo, comprando con un testaferro, la vivienda será embargada.
Medida 9. A los jubiletas alemanes hay que meterlos en algún sitio, por lo que se creará suelo dependiente para alquiler internacional. Que no podrá estar a menos de 10km de la línea de costa fuera de las principales ciudades. Este suelo será gestionado por gestores profesionales como operadores inmobiliarios, empresas hoteleras, socimis, etc. Así mismo, no podrían alquilar en municipios en los que el alquiler medio de una vivienda supere el 50% de la renta mediana de los ciudadanos del munipio.
Medida 10. Desamortízación. Aqui es cuando el mercado se empieza a poner nervioso xD. Todo ciudadano no europeo que tenga una vivienda en Baleares, Canarias o la costa mediterránea, tendrá un periodo de gracia de 10 años en lo que deberá ser residente fiscal 5 años, o vender la vivienda.
Año 8.
Medida 11. Se fomentará la construcción e vivienda pública para la venta o el alquiler A PRECIOS DE MERCADO. La vivienda protegida, o la vivienda de precios artificialmente bajos es un error y no sirve para nada más que para que las clases medias financien a las clases bajas. La vivienda social es un ataque a las clases medias, a parte que no tiene efecto alguno en el precio de la vivienda más allá de la propia demanda que estás añadiendo, por lo tanto es una forma bastante ineficiente de incrementar el stock. Un ministerio de la vivienda de Franco en el caso de que la oferta de vivienda se haya desplomado demasiado.
Medida 12. Otro de los problemas es que el suelo en algunos lugares representa hasta un 40% del precio del inmueble. Siempre y cuando el KPI anterior supere los 5 años, la CCAA estará obligada a recalificar y sacar a mercado suficiente suelo para la construcción de suficientes viviendas tipo de 70m2 para cubrir un 5% del total de la población, cada 5 años. El precio del suelo es el caballo de batalla que impide la construcción en masa. Esta medida es vital.
Año 12.
Bien, ahora mismo el precio está aniquilado. Ahora hay que retornar a las clases medias la riqueza que los bancos centrales les han expropiado.
El propietario de un tenedor de un pasivo hipotecario tendrá derecho de compra preferente de su hipoteca a precio de mercado, con una comisión de amortización al tenedor, del 5% sobre el capital restante. Este derecho será constante para hipotecas cotizadas en mREITs/SOCIMIS hipotecarias. Esta es la puntilla. Básicamente si ABC Asset Management, que tiene tu hipoteca para un cliente, X, quiere venderla a un cliente Y porque ya vale la mitad, el propietario tiene un derecho de compra preferente pagando un 5%. Por lo que muchísima gente podrá bien liquidar su hipoteca pagando la mitad, o hipotecarse otra vez y pagar la mitad.
Y, por último y no menos importante.
En algún momento del proceso, cuando estas en un agujero, hay que dejar de cavar. Dejar de imprimir dinero, vaya, que es gran parte de lo que nos ha traído hasta aquí. Y si ya juzgamos a todos los presidentes del BCE y del banco de España, y a los políticos que se han llevado todo ese dinero impreso (en Europa han sido los políticos, en EEUU han sido las empresas), mejor. Empezando por Felipe Gonzalez, que se puso a imprimir dinero y la vivienda empezó a subir un 25% al año. ¿Recordáis cuando en el 15M preguntaban donde esta el dinero? Pues ahí es donde ha ido.
